Zitting van Gecoro van dinsdag 2 februari 2021
3. Voorstelling project WUG Weidestraat - toelichting
Omschrijving:
De Gecoro-R neemt kennis van de intentieverklaring van het project en formuleert opmerkingen
Motivering:
Relevante voorgeschiedenis, feiten en context:
het besluit van het college van burgemeester en schepenen van 13 februari 2020 met de principiële goedkeuring om-de gronden in het woonuitbreidingsgebied van Weidestraat in te zetten voor een stedenbouwkundige studie in het kader van een sociale huisvestingsproject
het programma van eisen voor de opmaak van een stedenbouwkundig ontwerp voor het woonuitbreidingsgebied Weidestraat Emblem opgemaakt door de CVBA Lierse maatschappij voor huisvesting en SBK Arro Antwerpen
het schrijven van de VSMW van 2 oktober 2020 over de afhandeling van het faillissement van Vitare NV waarbij in ruil voor de gronden van Vitare NV VSMW de schulden van Vitare overneemt met de bedoeling om deze gronden door de verkopen aan de lokale huisvestingsmaatschappij ter ontwikkeling. Het gaat in het bijzonder over de gronden gelegen in het woonuitbreidingsgebied van Weidestraat
het besluit van het college van burgemeester en schepenen van 8 oktober 2020 met de goedkeuring van de intentieverklaring voor ontwikkelingen van WUG Weidestraat door Lierse Huisvesingsmaatschappij.
Juridische kader:
Art. 1.3.3. §2. van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening van 15 mei 2009
Naast de opdrachten die de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening heeft ingevolge deze codex, kan ze advies geven, opmerkingen maken of voorstellen doen over alle aangelegenheden met betrekking tot de gemeentelijke ruimtelijke ordening, op eigen initiatief of op verzoek van het college van burgemeester en schepenen of de gemeenteraad.
De Gecoro kan zelf initiatieven nemen en op eigen kracht advies kan uitbrengen, bijvoorbeeld over vergunningsaanvragen.
Bespreking:
De stedenbouwkundige studie is nog lopende. Er is dus nog geen ontwerpplan beschikbaar waarop opmerkingen kunnen gegeven worden. Wel kunnen we in de intentieverklaring de visie over het gebied en de randvoorwaarden terugvinden.
Visie:
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt verwachten we een harmonieuze inplanting ten opzichte van de omliggende ruimtelijke context. Cruciaal hierbij is een duurzaam ruimtegebruik waarbij een evenwicht wordt gezocht tussen de open en bebouwde ruimte en de ruimtelijke samenhang met de omliggende bebouwing, open ruimte en openbare infrastructuur.
Volgende visie-elementen kunnen geformuleerd worden voor de invulling van het projectgebied:
- Uitbouw sociaal woonaanbod huren en kopen met bijzondere aandacht voor inwoners van Ranst;
- Koopwoningen waar mogelijk concipiëren als meegroeiwoningen met nadruk op woningen met drie slaapkamers, in mindere mate zijn ook woningen met twee en vier slaapkamers wenselijk;
- Huurwoningen: met een mix van één tot vier slaapkamers;
- Verhouding 50% huur / 50% koop
- Het creëren van een aantrekkelijk, kwalitatief en verscheiden woonaanbod;
- Verwevenheid en harmonie met het omliggende weefsel, zowel wat de ontsluitingsstructuur betreft als de bebouwing;
- Een rustig en verkeersarm karakter;
- De ontwikkeling gebeurt gefaseerd
Randvoorwaarden stedenbouwkundig ontwerp:
- Het totale projectgebied wordt ontwikkeld vanuit één stedenbouwkundige visie voor het geheel;
- Het gebied wordt bestemd voor sociale woningbouw, deels voor koopwoningen en deels voor huurwoningen en appartementen. Perceeloppervlakte tussen 150 en 250 m² (indicatief);
- Appartementen zijn mogelijk in de vorm van urban villa’s of creatief geschakeld;
- Gewenste dichtheid: 25 woningen per ha;
- De woningen hebben een maximale bouwhoogte van twee bouwlagen, met een derde bouwlaag onder een hoek van 45, meer centraal in de site zijn drie volledige bouwlagen mogelijk;
- Regenwater infiltreert of wordt gebufferd op de site.
- Afvalwater wordt gekoppeld aan de bestaande riolering in de Ranstsesteenweg. Indien mogelijk kan er plaatselijk geloosd worden in rietvelden of gelijkwaardige alternatieven;
- Bijzondere aanleg voor publiek groen: overgang project naar bestaande bebouwing, hoge mate van ruimtelijke kwaliteit, beperken van versnippering;
- Aandacht voor onderhoudsarm groen
- In het totale projectgebied bevindt zich een aaneengesloten speelterrein van minstens 1.000m², bij voorkeur aansluitend bij het openbaar groen;
- Het publieke groen dient onderhoudsarm te zijn en zal in overleg met de groendienst van de gemeente Ranst worden bepaald;
- Het openbaar domein wordt na oplevering kosteloos overgedragen aan de gemeente.
- Hoofdontsluiting voor autoverkeer via Handboogweg naar Ranstsesteenweg.
- Andere straten (Schranshoeveweg, Haegenbroek-Noord, Weidestraat behoeden voor doorgaand verkeer
- Maximaal gegroepeerd parkeren – vermijden van versnippering. De parkeerplaatsen bevinden zich hoofdzakelijk op het openbaar domein
- Het volledige gebied wordt ingericht als zone 30.
Met deze randvoorwaarden wordt voorlopig uitgegaan van ca. 140 nieuwe woningen, waarvan 50% (sociale) koopwoningen en 50% huurwoningen.
Het bindend sociaal objectief van de gemeente Ranst bedraagt in totaal 151 sociale huurwoningen tegen 2025. (De verplichting voor 65 sociale koopwoningen werd geschrapt.) Door een aantal lopende projecten (Hof van Ocken, Speltlaan, Schuurblok, Bijlstraat) kunnen reeds 84 sociale huurwoningen gerealiseerd worden. De gemeente heeft nog 67 sociale huurwoningen nodig om het BSO te bereiken. Met dit project zou dit kunnen gerealiseerd worden.
Discussie:
Het aantal nieuwe woningen is zeer groot. De dichtheid van 25 woningen/ha past niet in deze omgeving en zou beter lager liggen. Er is echter politiek beslist dat het maximum van 20 woningen/ha kan overschreden worden wanneer het project een belangrijke meerwaarde biedt aan de gemeenschap. Voor een sociale en duurzame ontwikkeling kan dit het geval zijn.
140 nieuwe woningen zal ongetwijfeld voor een bijkomende mobiliteit zorgen. De ontsluiting is voorzien via Handboogweg, die eigenlijk niet geschikt is voor grotere verkeersstromen. Er zullen aanpassingen nodig zijn aan de bestaande ontsluitingsstraten. Het is aangewezen om een overeenkomst met de ontwikkelaar te sluiten dat de aanpassingen aan het openbaar domein ook ten laste van de ontwikkelaar kunnen of zullen vallen.
Het behoud van waardevol groen moet zeker een aandachtspunt zijn in het project.
In hoeverre is het mogelijk om inwoners van Ranst 'voorrang' te geven bij de toewijzing van de woningen? Het lokale toewijzigingsreglement dat ook gebruikt wordt door de Lierse Huisvestingsmaatschappij houdt hier wel rekening mee, maar moet zich uiteraard ook houden aan de Vlaamse regelgeving in verband met toewijzingen.
Omdat er op dit moment de studie nog niet afgerond is en er nog geen concrete voorstellen zijn, kunnen we nog niet weten wat er juist zal komen en wat de mogelijke impact zal zijn. Toch acht de Gecoro het nuttig om de gegeven opmerkingen al van bij het begin door te geven.
De Lierse Huisvestingsmaatschappij heeft ook gronden in het woonuitbreidingsgebied Marreweg aangekocht. Wat zijn de plannen hiervoor? --> Het college van burgemeester en schepenen heeft beslist dat daar op korte en middellange termijn geen ontwikkeling mogelijk is.
Besluit:
Enig artikel:
De Gecoro neemt kennis van de toelichting en geeft volgende opmerkingen over de intentieverklaring van het woonontwikkelingsproject aan Weidestraat in Emblem:
- er moet voldoende studie zijn naar de bijkomende mobiliteit en de gevolgen hiervan op de omliggende woonwijken en straten
- het bestaande waardevolle groen moet geïntegreerd worden in de site en waar mogelijk behouden blijven
- het is gewenst dat ook inwoners van Ranst van deze woningen gebruik zouden kunnen maken