Omschrijving:

De gemeenteraad stelt de verordening voor de verplichting van het conformiteitsattest vast.

Motivering:

Relevante voorgeschiedenis, feiten en context:

De gemeente Ranst heeft het project 'intergemeentelijke werking lokaal woonbeleid' in het kader van de zelfstandige groepering onderschreven en maakt deel uit van de Intergemeentelijke Vereniging Lokaal Woonbeleid (IVLW) Midden.

Tijdens de zitting van 24 juni 2019 heeft de gemeenteraad het subsidiedossier goedgekeurd, waardoor de gemeente akkoord is gegaan met het toetreden tot de werking van de IVLW en het uitvoeren van de verplichte en aanvullende activiteiten, zoals vermeld in het BVR lokaal woonbeleid van 16 november 2018. Door het onderschrijven van het subsidiedossier engageert de gemeente zich ervoor minstens volgende activiteiten uit te voeren:

-          Verplichte activiteit 2_3: een strategie uitwerken over de toepassing van de gemeentelijke instrumenten voor de bewaking van de kwaliteit van het woningpatrimonium

-          Aanvullende activiteit 2_2: Een verordening vaststellen en toepassen waarbij het conformiteitsattest verplicht wordt gesteld in bepaalde situaties

-          Aanvullende activiteit 2_3: Een verordening vaststellen en toepassen waarbij de geldigheidsduur van het conformiteitsattest beperkt wordt, en woningen met dergelijk conformiteitsattesten opvolgen

Voormelde activiteiten werden besproken op volgende fora:

-          Het lokaal woonoverleg op 18 juni 2025;

-          De stuurgroep IVLW Midden op 19 juni 2025;

-          Het huisvestingsambtenarenoverleg IVLW Midden van 24 juni 2025.

De gemeente Ranst stelt het belang van een goede woningkwaliteit in huurwoningen voorop.

De huurwoningen op het grondgebied moeten voldoen aan de minimale veiligheids- en kwaliteitsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Het lokaal bestuur kiest ervoor om middels voorliggende verordening een verplichting op het conformiteitsattest in te voeren voor huurwoningen en bepaalt een GAS-boete voor inbreuken tegen deze verordening.

De huisvestingsambtenaar stelt de inbreuken vast. De deskundige managementondersteuning treedt op als vervangster van de huisvestingsambtenaar.

Personeelsleden van opdrachthoudende vereniging IGEAN Milieu & Veiligheid worden aangeduid als sanctionerend ambtenaar.

Juridisch kader:

De artikels 2, §2, lid 2; 40, §1 en 41, lid 1 van het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur

De gemeenteraad beschikt over volheid van bevoegdheden en is exclusief bevoegd ten aanzien van de bevoegdheden die hen door of krachtens de wet of het decreet zijn toevertrouwd.

Artikel 119bis van de Nieuwe Gemeentewet

De gemeenteraad kan gemeentelijke administratieve straffen en sancties opleggen overeenkomstig de wet van 24 juni 2013 betreffende de gemeentelijke administratieve sancties.

De artikels 2, §1; 6, §3 en 21, §1, 1° van de Wet van 24 juni 2013 betreffende de gemeentelijke administratieve sancties

De gemeenteraad kan straffen of administratieve sancties bepalen voor de inbreuken op zijn reglementen of verordeningen, tenzij voor dezelfde inbreuken door of krachtens een wet, een decreet of een ordonnantie, straffen of administratieve sancties worden bepaald.

De sanctionerend ambtenaar wordt door de gemeenteraad aangewezen en kan niet tegelijkertijd de persoon zijn die, de inbreuken vaststelt en de persoon die de bemiddelingsprocedure leidt. Hij kan tevens door meerdere gemeenten worden aangewezen.

De inbreuken die uitsluitend het voorwerp kunnen uitmaken van administratieve sancties kunnen worden vastgesteld door  de gemeenteambtenaren die voldoen aan de door de Koning vastgelegde minimumvoorwaarden, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad inzake de selectie, aanwerving, opleiding en bevoegdheid, en die daartoe door de gemeenteraad worden aangewezen.

Artikel 1 van het koninklijk besluit van 21 december 2013 tot vaststelling van de kwalificatie- en onafhankelijkheidsvoorwaarden van de ambtenaar belast met de oplegging van de administratieve geldboete en tot inning van de boetes in uitvoering van de wet betreffende de gemeentelijke administratieve sancties

De sanctionerend ambtenaar wordt aangewezen door de gemeenteraad en kan een personeelslid zijn van een opdrachthoudend intergemeentelijk samenwerkingsverband.

Koninklijk besluit van 21 december 2013 tot vaststelling van de minimumvoorwaarden inzake selectie, aanwerving, opleiding en bevoegdheid van de ambtenaren en personeelsleden die bevoegd zijn tot vaststelling van inbreuken die aanleiding kunnen geven tot de oplegging van een gemeentelijke administratieve sanctie

Artikel 3.6, §1 en 3.2, §1, 1° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021

De conformiteit van een woning die verhuurd wordt of te huur of ter beschikking gesteld wordt als hoofdverblijfplaats of voor de huisvesting van een of meer studenten, kan blijken uit het conformiteitsattest dat de burgemeester afgeeft op eigen initiatief of op verzoek.

De gemeenteraad kan, bij verordening, na over de definitieve ontwerptekst een voorafgaand, niet-bindend advies te hebben ingewonnen bij de dienst die door de Vlaamse Regering belast is met het woonbeleid, het conformiteitsattest verplicht stellen en bepalen dat zolang niet aan die verplichting is voldaan, een jaarlijks terugkerende verplichting wordt opgelegd om dat attest aan te vragen.

Het Besluit van de Vlaamse Regering van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021

Het ministerieel besluit van 17 februari 2020: Goedkeuring IVLW Midden;

Adviezen:

-          het advies van het Agentschap Wonen in Vlaanderen van 30 september 2025.

Bijkomende motivering:

Woningen opgenomen op het leegstandsregister:

In de praktijk valt op dat woningen die opgenomen zijn op het leegstandsregister en die opnieuw geactiveerd worden op de woningmarkt door te huurstelling of ter beschikkingstelling, nadien regelmatig niet-conform worden bevonden na een klacht of melding van gebreken door de nieuwe bewoner. Het kan natuurlijk niet de bedoeling zijn om panden van het ene probleem naar het andere te verschuiven. Dit kan makkelijk voorkomen worden door de verplichting voor het aanvragen van een conformiteitsonderzoek ook in te voeren voor panden die opgenomen zijn in het leegstandsregister, ongeacht hun leeftijd.

Verval conformiteitsattesten:

Voor woningen waarvoor in het verleden al een conformiteitsattest afgeleverd werd, maakt VLOK, de woningkwaliteit-database van de Vlaamse overheid, automatisch een melding aan wanneer dit attest komt te vervallen. De dienst omgeving ontvangt een bericht over dit verval. Ook voor deze woningen is het aanbevolen de verplichting in te voeren om wanneer zij op het moment van verval te huur gesteld of ter beschikking gesteld worden, een nieuw conformiteitsattest aan te vragen, ongeacht de leeftijd van de woningen.

Beperkte geldigheidsduur:

Voor woningen waarin er 5 of meer gebreken categorie 1 werden vastgesteld maar die toch conform zijn, voorziet de wetgeving dat een conformiteitsattest afgeleverd wordt waarvan de geldigheidsduur in de tijd beperkt is. Op die manier kan op kortere termijn opgevolgd worden of deze gebreken geen aanleiding hebben gegeven tot grotere problemen en motiveren we houders zakelijk recht, (onder-)verhuurders en ter beschikkingstellers om zo veel mogelijk gebreken weg te werken. Het is dan ook aanbevolen om deze beperkte geldigheidsduur mee op te nemen in de verordening.

GAS voorzien:

De mogelijkheid voor gemeenten om een conformiteitsattest te verplichten, is een belangrijk instrument voor het lokale woningkwaliteitsbeleid. De kwaliteit van het te huur gestelde en ter beschikking gestelde woningpatrimonium in de gemeente kan op die manier in kaart gebracht worden, bewaakt en opgevolgd worden. De verplichting legt de verantwoordelijkheid bij de houders van het zakelijk recht, de ter beschikkingstellers en de (onder-)verhuurders en vormt een aansporing en aanmoediging om bewust om te gaan met de minimale kwaliteit van de woning die ze verhuren of  te huur- of ter beschikking stellen.

Om de verplichting meer draagkracht te geven, wenst de gemeente de verplichting te handhaven via een gemeentelijke administratieve sanctie.

Door een recente wijziging aan de Vlaamse Codex Wonen kunnen gemeenten een jaarlijks terugkerende aanvraagverplichting voorzien. Zolang aan de verplichting om over een geldig conformiteitsattest te beschikken niet is voldaan, kan opgelegd worden dat er jaarlijks een conformiteitsattest moet worden aangevraagd. Het niet aanvragen van dit attest kan dan (jaarlijks) gesanctioneerd worden met een gemeentelijke administratieve sanctie GAS, zijnde een gemeentelijke administratieve geldboete van maximaal 500 euro.

De gemeente wenst gebruik te maken van deze mogelijkheid.

Bijlagen:

Het advies van het Agentschap Wonen in Vlaanderen van 30 september 2025.

Besluit met eenparigheid van stemmen:

Art. 1:

De gemeenteraad voert met voorliggende verordening vanaf 1 januari 2026 de verplichting in tot het voorleggen van een conformiteitsattest.

Art. 2:

Elk natuurlijke persoon of rechtspersoon die als houder van het zakelijk recht of (onder)verhuurder een woning te huur stelt, verhuurt of ter beschikking stelt, moet een geldig conformiteitsattest kunnen voorleggen.

Bij verhuur wordt het conformiteitsattest ten laatste verplicht gesteld op de dag dat de huurovereenkomst wordt ondertekend om de huurder maximaal te informeren vooraleer hij zich juridisch verbindt tot bepaalde verplichtingen.

Bij terbeschikkingstelling moet het conformiteitsattest ten laatste op de eerste dag van de terbeschikkingstelling beschikbaar zijn.

Bij te huurstelling, moet het conformiteitsattest op de eerste dag van de te huurstelling aanwezig zijn.

Art. 3:

§1. De verplichting wordt gefaseerd ingevoerd voor alle nieuwe te huurstellingen, verhuringen of ter beschikkingstellingen en op basis van de leeftijd van de huurwoning:

-          Vanaf 1 januari 2026: woningen van 40 jaar en ouder;

-          Vanaf 1 januari 2030: woningen van 30 jaar en ouder.

De leeftijd van de woning wordt vastgesteld aan de hand van het bouwjaar.

§2. Voor woningen die op het moment van te huurstelling, verhuur of ter beschikkingstelling opgenomen zijn in het leegstandsregister wordt de verplichting ingevoerd vanaf 1 januari 2026, ongeacht de leeftijd van de woning.

§3. Voor woningen te huur of ter beschikking worden gesteld en waarvoor reeds een conformiteitsattest werd afgeleverd voor de inwerkingtreding van deze verordening, geldt de verplichting om bij verval van het oorspronkelijk conformiteitsattest een nieuw conformiteitsattest aan te vragen, ongeacht de leeftijd van de woning.

Art. 4:

Zolang niet aan de verplichting vermeld in art. 1 en 2 voldaan is, geldt een jaarlijkse terugkerende verplichting om het conformiteitsattest aan te vragen. De aanvraag wordt ten laatste ingediend op de verjaardag van de dag waarop de natuurlijke persoon of rechtspersoon die als houder van het zakelijk recht of (onder)verhuurder bij aangetekend schrijven in kennis is gesteld dat hij niet over het verplichte conformiteitsattest beschikt. Als ontvangstdatum van het aangetekend schrijven geldt de eerste werkdag na de verzending.

Wanneer een bestaand conformiteitsattest vervalt tijdens de periode van verhuring, ter beschikkingstelling of te huurstelling, begint de jaarlijkse aanvraagverplichting te lopen op de dag van dat verval.

Art. 5:

De geldigheidsduur van een conformiteitsattest voor zelfstandige woningen en kamerwoningen is afhankelijk van het aantal gebreken in categorie 1 op het technisch verslag:

-          kleiner of gelijk aan 4 gebreken is 10 jaar

-          groter of gelijk aan 5 gebreken is 5 jaar

Art. 6:

De kostprijs van het conformiteitsonderzoek is vastgelegd in het gemeentelijk retributiereglement voor diverse diensten.

Art. 7:

Inbreuken op bepalingen van deze verordening kunnen gesanctioneerd worden met een administratieve sanctie conform de procedure vervat in artikel 4 van de wet van 24 juni 2013 betreffende de gemeentelijke administratieve sancties. Alle houders van het zakelijk recht of (onder)verhuurders zijn hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot de betaling van de GAS-boete.

Art. 8:

In uitvoering van artikel 21, §1, 1° van de wet van 24 juni 2013 betreffende de gemeentelijke administratieve sancties en het koninklijk besluit van 21 december 2013 tot vaststelling van de minimumvoorwaarden inzake selectie, aanwerving, opleiding en bevoegdheid van de ambtenaren en personeelsleden die bevoegd zijn tot vaststelling van inbreuken die aanleiding kunnen geven tot de oplegging van een  gemeentelijke administratieve sanctie, worden volgende personen aangeduid als vaststellers voor het lokaal bestuur:

-          Mevrouw Sara Fransen

-          Mevrouw Enola Horemans

In uitvoering van artikel 6, §3 van de wet van 24 juni 2013 betreffende de gemeentelijke administratieve sancties en het koninklijk besluit van 21 december 2013 tot vaststelling van de kwalificatie- en onafhankelijkheidsvoorwaarden van de ambtenaar belast met de oplegging van de administratieve geldboetes en tot inning van de boetes in uitvoering van de GAS-wet, worden volgende personen aangeduid als sanctionerend ambtenaar van het lokaal bestuur:

-          Mevrouw Lobke Goormans

-          Mevrouw Hilde Boydens

-          De heer Nils Vanhees

-          Mevrouw Ellen van den Heuvel