Omschrijving:
De gemeenteraad keurt een reglement goed ter implementatie van de minder- en meerwaarden en de waarborg bij sommige lasten in natura zoals ingevoerd met het Gemeentewegen- en Instrumentendecreet.
Motivering:
Relevante voorgeschiedenis, feiten en context:
Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen ("Gemeentewegendecreet") legt onder meer op dat de gemeente bij de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen minder- en meerwaarden laat berekenen en opneemt in het betrokken rooilijnplan of grafisch plan. De regeling geldt voor zover er een wijziging gebeurt aan de betrokken feitelijke of juridische rooilijn ten nadele of ten voordele van een of meerdere percelen. Zij houdt geen aankoopsom in, maar slechts een compensatie. Verwerving van de grond blijft een optie, maar is in vele gevallen niet verplicht.
Het decreet van 26 mei 2023 betreffende het realisatiegerichte instrumentarium ("Instrumentendecreet") legt onder meer op dat de gemeente vanaf 1 januari 2024 een financiële waarborg eist bij het opleggen van lasten in natura bij vergunningen. Het bedrag van de waarborg moet hierbij overeenkomen met de geraamde waarde van de betrokken last. Dit geldt ook voor de last van kosteloze grondafstand, aangezien dit een last in natura betreft.
Ter goedkeuring ligt een reglement voor inzake de berekening en eventuele latere verrekening van de minder- en meerwaarden, alsook een reglement inzake de verplicht op te leggen waarborg in het geval de last van kosteloze grondafstand wordt opgelegd.
Juridisch kader:
Artikel 40, §3 van het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur
De gemeenteraad stelt de gemeentelijke reglementen vast.
Artikel 56, § 1 van het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur
Het college van burgemeester en schepenen bereidt de besluiten van de gemeenteraad voor en voert ze uit.
Artikel 28 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen ("Gemeentewegendecreet")
§ 1. De aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg geeft aanleiding tot een waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden waarop de gemeenteweg gesitueerd is.
De vergoeding voor waardevermindering is verschuldigd door de gemeente aan de eigenaar van de grond in kwestie. De vergoeding voor waardevermeerdering is verschuldigd door de eigenaar van de betrokken grond en komt ten goede aan de gemeente.
Het eerste en het tweede lid gelden met behoud van de toepassing van artikel 13, § 5.
§2. De waardevermindering of de waardevermeerdering wordt vastgesteld door een landmeter-expert, aangesteld door de gemeente. Bij betwisting door de eigenaar wordt de waardevermindering of de waardevermeerdering vastgesteld door een college dat bestaat uit de landmeter-expert die de gemeente heeft aangesteld en een landmeter-expert die de eigenaar aanstelt.
Bij de berekening van de waardevermindering of de waardevermeerdering wordt onder meer rekening gehouden met het verschil in venale waarde, de gelijke behandeling van burgers voor de openbare lasten opgelegd in het kader van het algemeen belang, de bestaande openbare en private erfdienstbaarheden, en de vigerende overheidsbesluiten over het grondgebruik.
De waardevermeerdering wordt geacht nihil te zijn als de gemeenteweg in de feiten verdwenen is, omdat infrastructuren door of in opdracht van de overheid zijn aangelegd of omdat de gemeenteweg werd bebouwd krachtens een rechtsgeldige, niet-vervallen vergunning die werd verleend vóór 1 september 2019.
Waardeverminderingen en waardevermeerderingen ingevolge wijzigingen of verplaatsingen van een gemeenteweg op een goed van dezelfde eigenaar door de toepassing van dit decreet worden geacht elkaar te neutraliseren.
§ 3. De gemeenteraad kan de principes en bepalingen van paragraaf 2 verder verfijnen en aanvullen in een algemeen reglement of richtkader, waarbij het recht op tegenspraak wordt gewaarborgd.
§ 4. Dit artikel doet geen afbreuk aan de mogelijkheid voor vergunningverlenende overheden tot het opleggen van de last tot gratis overdracht van in een vergunningsaanvraag vermelde openbare wegen en aanhorigheden en van de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd, vermeld in artikel 75, derde lid, van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Artikel 75, lid 4 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
("Omgevingsvergunningendecreet")
Lasten kunnen ook inhouden dat als de werken zijn begonnen, aan de overheid gratis, vrij en onbelast de eigendom wordt overgedragen van de in de vergunningsaanvraag vermelde openbare wegen, groene of verharde ruimten, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen, of de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd.
De artikelen 104-107 van het decreet van 26 mei 2023 betreffende het realisatiegerichte instrumentarium ("Instrumentendecreet")
Deze artikelen wijzigen met ingang van 1 januari 2024 onder meer en met name de artikelen 75, 77 en 99 van het Omgevingsvergunningendecreet over respectievelijk lasten, bestuursdwang en het verval van de vergunning, in die zin dat zij voor lasten in natura de verplichting invoeren voor de verkrijger om op straffe van verval vóór de aanvang van de werken een waarborg te stellen ter waarde van de geraamde kostprijs van de last.
Artikel 288, lid 1 van het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur
De reglementen van de gemeenteraad treden in werking op de vijfde dag na de bekendmaking ervan, tenzij het anders bepaald is.
Bijkomende motivering:
Minder- en meerwaarden
Voor de berekening van minder- en meerwaarden zou worden uitgegaan van de grondwaarde van de door de gemeenteweg getroffen strook, in verhouding geplaatst tot de totaliteit van het perceel ([grondwaarde per m² * oppervlakte van de getroffen strook]* percentage verhouding getroffen strook tot rest van perceel).
Samen met decretale aspecten zoals de tot nieuwe aanleg beperkte verwervingsplicht, houdt deze formule onder meer rekening met in het Gemeentewedecreet opgesomde beoordelingselementen, alsook met het gegeven dat de minder- en meerwaarden bekeken moet worden in relatie tot het perceel. Tegelijk reflecteert de formule dat een minder- of meerwaarde geen aankoopsom betreft, maar slechts een compensatie.
Tegen het vastgestelde bedrag van de minder- of meerwaarde kan tegenspraak worden uitgeoefend overeenkomstig de in het decreet bepaalde wijze (artikel 28, §2, lid 1), binnen dezelfde beroepstermijn als diegene voor de gevolgde procedure ter vastlegging van de rooilijn. De betrokken landmeters richten zich naar de bepalingen van het decreet en ook zo veel mogelijk naar voorliggend reglement. De uitoefening van tegenspraak tegen het bedrag belet op zichzelf noch de vaststelling van de rooilijn, noch de start van de werken.
Er is geen minder- of meerwaarde verschuldigd in die gevallen waarin de juridische - of bij gebreke daaraan feitelijke - rooilijn niet wijzigt. Hiertoe kan onder meer ook worden besloten in gevallen zoals bedoeld in artikel 28, §2, lid 3 en 4 Gemeentewegendecreet, waarin de waardevermindering of vermeerdering geacht wordt nihil te zijn, dan wel gecompenseerd te zijn.
Voorgaande doet geen afbreuk doet aan onder meer volgende mogelijkheden voor de gemeente tot:
- de kosteloze opname in het openbaar domein van door gemeentewegen ingenomen gronden met betrekking tot dewelke de gemeente aantoont dat zij reeds dertig jaar bezitshandelingen stelt (art. 13, §5 Gemeentewegendecreet).
- het opleggen van de last tot gratis grondafstand van in een omgevingsvergunningsaanvraag vermelde openbare wegen en aanhorigheden en van de gronden waarop deze zullen worden aangelegd (art. 75 Omgevingsvergunningendecreet).
- de mogelijkheid van de gemeente om, met toepassing van de relevante regelgeving, te allen tijde onderhouds- en herstelwerkzaamheden uit te voeren aan gemeentewegen, met inbegrip van het herstel van het wegdek, het snoeien van overhangende takken, het garanderen van een adequate waterhuishouding en het herstellen van wegzakkende bermen (artikel 34, §2, lid 2 Gemeentewegendecreet).
In de gevallen waarbij de gemeente hiertoe zelf niet verplicht is, blijft de eigenaar steeds vrij om een minnelijke verwerving door de gemeente na te streven.
Verrekening bij latere verwerving
Bij latere verwerving van de betrokken gronden - hetzij minnelijk, hetzij via de last van kosteloze grondafstand of eventueel op andere wijzen - zouden eerder op grond van het Gemeentewegendecreet uitbetaalde minderwaarden voor het betrokken perceel verrekend worden met de vergoedingen en kosten in dewelke de gemeente in deze gevallen eventueel zou voorzien. De eigenaar is bij eerder uitbetaalde minderwaarde al deels vergoed geweest naar aanleiding van dezelfde inname. Er kan bovendien van worden uitgegaan dat de minderwaarde een volgende eigenaar van hetzelfde perceel ten goede is gekomen door reflectie in de aankoopprijs.
Waarborg voor lasten in natura
Het Instrumentendecreet legt een waarborg op voor verkrijgers van een vergunning waarbij lasten in natura zijn opgelegd. Voor verkrijgers van vergunningen voor individuele projecten (met betrekking tot één woning of perceel) die de kosteloze grondafstand opgelegd krijgen, zou dit betekenen dat men vóór aanvang van de vergunde werken de geraamde kostprijs van een grondstrook als waarborg moet stellen, vooraleer men deze vervolgens kosteloos moet afstaan. Dit bovendien terwijl de tijd voor het verlijden van een akte aardig kan oplopen. Voorliggend voorstel geeft verkrijgers van vergunningen voor individuele projecten de kans om hun last te vervullen door het aanvullen, ondertekenen en terugbezorgen van een eenzijdige verklaring waarmee de eigenaar zich verbindt tot de afstand en tot medewerking aan het verlijden van de akte. Het stellen van de waarborg wordt daardoor onnodig.
Voor andere verkrijgers en voor verkavelingsvergunningen, kan het college van burgemeester en schepenen een aangepaste regeling uitwerken.
Besluit met eenparigheid van stemmen:
Art. 1:
De gemeenteraad keurt volgend reglement goed voor de vaststelling van minder- en meerwaaarden bij de bij de aanleg, wijziging, verplaatsing, dan wel ophef van gemeentewegen :
§1. De minder- en meerwaarden worden als volgt berekend door de door de gemeente aangestelde landmeter: (waarde van de grond * oppervlakte van de getroffen strook) * percentage verhouding getroffen strook tot rest van perceel.
Minder- en meerwaarden zijn evenwel enkel van toepassing bij aanpassingen aan de (feitelijke of juridische) rooilijn en kunnen in overeenstemming met de relevante decretale bepalingen geacht worden nihil te bedragen of geneutraliseerd te zijn.
§2. Eventuele tegenspraak betreffende het bedrag van de minder- of meerwaarde dient door de eigenaar van het perceel te worden uitgeoefend door middel van inschakeling van een eigen landmeter die een gemotiveerd alternatief voorstel uitwerkt in college met de landmeter aangesteld door de gemeente.
Het voorstel schikt zich naar de relevante bepalingen in het Gemeentewegendecreet en richt zich maximaal naar voorliggend reglement. Het is onderworpen aan goedkeuring door het college van burgemeester en schepenen.
§3. De uitoefening van bovenvermelde tegenspraak moet gebeuren binnen de beroepstermijn die geldt voor de gevolgde procedure tot vastlegging van de rooilijn. De uitoefening ervan belet noch de vastlegging, noch de start van de vergunde werken aan de gemeenteweg.
§4. Eventueel uitbetaalde minderwaarden worden bij een latere verwerving door de gemeente van dezelfde betrokken grond verrekend met de prijs, vergoedingen en kosten die de gemeente bij deze latere overdracht zou op zich zou nemen, ook indien de eigenaar van het betrokken perceel ondertussen is veranderd.
§5. In geval van nieuwe aanleg gaat de gemeente over tot onderhandelingen met de eigenaar, onder meer rekening houdende met hetgeen de vorige paragraaf bepaalt.
Art. 2:
De gemeenteraad beslist tot volgend reglement voor wat betreft de verplicht te stellen waarborg bij het opleggen van de last van kosteloze grondafstand aan verkrijgers van omgevingsvergunningen voor individuele projecten (met betrekking tot één woning of perceel):
§1. De verkrijger van een omgevingsvergunning voor een individueel project die de last tot kosteloze afstand krijgt opgelegd, krijgt een vóór de start van de werken in te vullen, met eventuele bijlagen aan te vullen, te ondertekenen en terug te bezorgen eenzijdige verklaring waarmee deze zich verbindt tot de uitvoering van de als last opgelegde kosteloze grondafstand.
§2. Na ontvangst door de gemeente van het vervolledigde en ondertekende document, wordt de opmaak van de notariële akte in gang gezet en vervalt de noodzaak tot het stellen van een waarborg door de verkrijger van de vergunning.
§3. In het geval er met betrekking tot de strook eerder reeds minderwaarden in de zin van artikel 1 werden uitbetaald, wordt dit bedrag overeenkomstig artikel 1, §4 afgetrokken van de prijs, kosten en vergoedingen die de gemeente bij de afstand op zich zou nemen.
§4. Voor andere dan voormelde verkrijgers van omgevingsvergunningen voor individuele projecten en voor verkavelingsvergunningen, kan het college van burgemeester en schepenen een aangepaste regeling uitwerken.
§5. In afwijking van artikel 288, lid 1 van het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur, treedt dit artikel in werking op 1 januari 2024.
Art. 3:
De gemeenteraad geeft opdracht aan het college van burgemeester om bovenstaande artikelen praktisch uit te werken en uit te voeren.