Zitting van Gecoro van dinsdag 6 juni 2023
3. Stand van zaken lopende projecten/studies - kennisneming |
Omschrijving:
De Gecoro neemt kennis van de stand van zaken van de lopende projecten.
Motivering:
Bespreking:
1) Project Retrabouw: Pater Domstraat / Streep:
De vergunningen voor de bouw van 41 woongelegenheden werden door het college van burgemeester en schepenen geweigerd op 20 augustus 2020. De aanvrager is in beroep gegaan tegen de beslissingen en de gemeenteraadsbeslissing in verband met de vastlegging van de rooilijn.
Ondertussen heeft de deputatie van de provincie Antwerpen deze dossiers geweigerd (beslissingen van 21 januari 2021 en 25 maart 2021) en is de aanvrager in verder beroep gegaan bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Op 1 september 2022 werd het beroep verworpen.
Door de vernietiging van het besluit van de gemeenteraad van 22 juni 2020 waarin de rooilijn wordt goedgekeurd op 12 meter (6 meter uit de wegas) door de Raad van State op 20 december 2022 wordt het besluit van de gemeenteraad geacht nooit te hebben bestaan. De gemeente stelt voor om een nieuwe gemeenteraadsbeslissing te nemen over het totale rooilijnplan van Pater Domstraat tussen Kapelstraat en Massenhovensesteenweg. Deze procedure omvat een voorlopige vaststelling - openbaar onderzoek - definitieve vaststelling. De rooilijnplannen voor de Pater Domstraat worden opgemaakt.
Er wordt verwacht dat er een nieuwe aanvraag zal komen die aangepast is aan de gegeven opmerkingen. De (nieuwe) eigenaar heeft aangegeven dat het waarschijnlijk een traditionele verkaveling voor eengezinswoningen langs de straatkant zal zijn. Er zal rekening gehouden worden met de ontworpen rooilijn.
2) Project De Winkelhaak:
Op 17 december 2020 diende D3 Projects nv de omgevingsvergunningsaanvraag in voor het bouwen van 9 eengezinswoningen en 3 appartementen aan De Winkelhaak in 2520 Emblem. Het project werd ingediend zoals eerder besproken. Het openbaar onderzoek liep van 30 januari 2020 tot 28 februari 2021. De Gecoro formuleerde haar opmerkingen op 2 februari 2021. Het college van burgemeester en schepenen leverde op 18 maart 2021 een voorwaardelijke vergunning af voor het project. Er werd een bewonersbrief met de motivering van de beslissing opgemaakt die werd verspreid in de omliggende straten en naar de Gecoroleden.
Tegen de vergunning werd een beroep aangespannen bij de deputatie van de provincie Antwerpen. Op 19 augustus 2021 heeft de deputatie van de provincie Antwerpen een voorwaardelijke vergunning afgeleverd.Ondertussen werden de werken stilgelegd naar aanleiding van de beroepsprocedure die gestart is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
De aanvrager heeft het dossier op 12 oktober 2022 ingetrokken en zal een nieuwe aanvraag voorbereiden. Er is gevraagd om zo veel mogelijk rekening te houden met de bouwvisie en geen traditionele verkaveling te ontwerpen.
De aanvrager heeft een nieuw voorstel opgemaakt met 7 eengezinswoningen, een gemeenschappelijke tuinzone en een trage verbinding naar het Safipad. Er werd ook een ecologische studie gedaan om de natuurwaarden zo goed mogelijk te behouden. De aanvraag moet nog ingediend worden.
3) Verkaveling Lostraat - Kapelstraat:
Op 19 januari 2023 diende Studiebureau Verhaert & co een omgevingsvergunningsaanvraag voor de verkaveling in 19 loten in. Het openbaar onderzoek liep van 15 april 2023 tot 14 mei 2023. Er werden 2 bezwaarschriften ingediend. De opmerkingen van de Gecoro in verband met de te kappen bomen zullen ook in het dossier worden opgenomen.
De betreffende grond is gelegen in de woonzone, in het dorpscentrum van Broechem. Momenteel is dit een zeer groen perceel pal in het centrum van Broechem. De aanvraag gaat over de verkaveling in 18 loten voor eengezinswoningen in het binnengebied en 1 lot voor een meergezinswoning (maximum 7 entiteiten) langs de Lostraat. Er is ook een ondergrondse parking voorzien. Er wordt geen nieuwe openbare wegenis aangelegd, maar de (autoluwe) infrastructuur is wel vrij toegankelijk en kan gebruikt worden als doorsteek voor voetgangers en fietsers. Er wordt een groene invulling betracht, hoewel de nodige verhardingen noodzakelijk zijn voor de toegankelijkheid van de brandweer. Langs de Kapelstraat zijn ook parkeerplaatsen voorzien.
Het bestaande historische pand blijft behouden, maar wordt uitgesloten uit de verkaveling.
Zowel de eengezinswoningen als de meergezinswoning worden uitgevoerd als gelijkvloers en eerste verdieping met maximale kroonlijsthoogte 6,2 meter en maximale nokhoogte 7 meter. Er wordt geen hoogbouw voorzien. Alle afmetingen vallen binnen de standaard richtwaarden die in de hele gemeente gehanteerd worden.
Het terrein is in totaal 9.813 m² groot. Er wordt maximaal een woningdichtheid van 25,5 woningen/ha bereikt.
Door de voorziene werken (o.a. ondergrondse parking) wordt verwacht dat er geen enkele van de bestaande hoogstammige bomen - die oud en waarschijnlijk waardevol zijn - kunnen behouden blijven en/of overleven. Eens te meer verdwijnt er groen uit de dorpskern (zo ook op het perceel van Delhaize en achter bakker/restaurant aan de Pertendonckstraat). Bij het versterken van de dorpskern mag het aanwezige groen niet uit het oog verloren worden. Dit kan immers een grote meerwaarde zijn in de temperatuurregeling onder de klimaatverandering.
De Gecoro gaf op 7 februari 2023 de opmerking dat er moet bekeken worden of en hoe de kappingen kunnen gecompenseerd worden.
4) Verkaveling Pater Domstraat - Kapelstraat:
Op 14 juni 2021 diende Matexi de omgevingsvergunningsaanvraag in voor de verkaveling voor 24 eengezinswoningen en een openbare groene ruimte op de hoek Kapelstraat - Pater Domstraat in 2520 Broechem.
De bestaande voetweg wordt verlegd en versterkt.
De Gecoro gaf haar opmerkingen door in verband met de moeilijke verkeerssituatie ter hoogte van het kruispunt. Er werden nog 2 bezwaren ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
De gemeenteraad heeft geen tijdige beslissing genomen over de ligging van de rooilijnen omdat er nog opmerkingen kwamen. Er werd na overleg met de aanvrager een kleine aanpassing aan de rooilijnen doorgevoerd.
Het dossier werd ingetrokken en opnieuw ingediend met aangepast plan op 21 december 2021. De procedure, inclusief openbaar onderzoek, werd hernomen. Het openbaar onderzoek liep van 29 januari 2022 tot 27 februari 2022. Er werden 3 bezwaarschriften ingediend. De opmerkingen van de Gecoro die tijdens de vergadering van 7 september 2021 waren geformuleerd, werden ook in dit dossier overgemaakt: de hoek Pater Domstraat - Kapelstraat blijft (visueel) smal doordat de woningen vrij dicht bij de rooilijn worden ingeplant en door het behoud van de woning aan de overkant. Dit kan gevaarlijke situaties creëren op het kruispunt.
De vaststelling van de rooilijnen en de wegaanleg werden op 23 mei 2022 goedgekeurd door de gemeenteraad.
Het college van burgemeester en schepenen heeft op 9 juni 2022 een voorwaardelijke vergunning afgeleverd. De opmerking van de Gecoro werd in de beslissing opgenomen. Er wordt verwezen naar de visie om de straat om te vormen naar een eenrichtingsstraat en/of fietsstraat om de verkeersveiligheid aan het kruispunt te verbeteren.
Er werd tegen deze beslissing een beroep ingesteld bij de deputatie van de provincie Antwerpen, maar dit beroep werd onontvankelijk verklaard op 10 augustus 2022.
Ook werd een beroep ingesteld tegen de gemeenteraadsbeslissing over de wegenis. Dit beroep werd op 7 september 2022 onontvankelijk verklaard.
Ondertussen werd een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van de woningen en de aanleg van de wegenis. Omdat de aanvraag volledig conform de verkavelingsvergunning is, voorziet de procedure geen openbaar onderzoek. Er werd wel advies gevraagd aan de relevante instanties (Dienst Integraal Waterbeleid, Aquafin, Fluvius, Proximus, Pidpa, Telenet, brandweer). Het college van burgemeester en schepenen heeft op 22 september 2022 een voorwaardelijke vergunning afgeleverd. Deze beslissing werd kenbaar gemaakt ter plaatse en op de website. Er werd nog een beroep ingesteld tegen deze vergunning bij de deputatie van de provincie Antwerpen, maar dit beroep werd onontvankelijk verklaard op 23 november 2022.
De bouwwerken kunnen uitgevoerd worden.
Het is niet nodig om dit project nog te behandelen.
5) Woonontwikkeling Rundvoortstraat-Knodbaan-Muizenheuvelstraat:
Op 16 mei 2022 diende Steen Vastgoed NV een omgevingsvergunningsaanvraag in voor een autoluwe woonwijk met 28 gezinswoningen met ondergrondse parkeerkelder. Het openbaar onderzoek liep van 27 augustus 2022 tot 25 september 2022. Er werden 890 bezwaarschriften ingediend. De Gecoro gaf op 6 september 2022 volgende opmerkingen:
- De aanvraag volgt de bepalingen van de goedgekeurde bouwvisie wat betreft het aantal parkeerplaatsen en fietsenstallingen, het autoluwe binnengebied, de woningdichtheid (max. 25 woningen/ha) en de kernverdichtingszone (geen appartementen).
- De vraag wordt gesteld in hoeverre het gebruik van de private (aan te kopen) parkeerplaatsen kan verplicht worden. Anders wordt de parkeerdruk mogelijk afgewenteld op het openbaar domein. Dit is juridisch echter niet mogelijk. Wel wordt verwacht met de toename van de elektrische wagens, men de eigen parkeerplaatsen meer en meer zal gebruiken om de wagen te kunnen opladen. De installaties moeten uiteraard wel aangepast worden naar de wettelijke veiligheidsvoorschriften.
- De bouwhoogte moet voldoen aan de gemeentelijke bouwvisie en verlaagd worden naar maximum 6,5 meter
Dienst Integraal Waterbeleid en Aquafin hebben een negatief advies gegeven in het dossier, omdat er te veel ruimte voor water wordt ingenomen en er wateroverlast naar de omgeving kan worden verwacht.
Het college van burgemeester en schepenen heeft op 20 oktober 2022 de vergunning geweigerd op basis van de negatieve watertoets. Er werd een bewonersbrief met de toelichting verspreid in Rundvoortstraat, Knodbaan en Muizenheuvelstraat.
Na overleg met de Dienst Integraal Waterbeleid werd een nieuw concept opgemaakt waarbij de ondergrondse parkeergarage vervangen wordt door een bovengrondse parkeercluster. Ook worden geen private tuinen meer voorzien (enkel beperkt privaat terras per woning) zodat er meer groene inrichting verzekerd wordt. De woningen worden gebouwd met overstroombare kelders.
De ontwikkelaar is in overleg met de Dienst Integraal Waterbeleid van de provincie Antwerpen om het ontwerp aan te passen aan de opmerkingen wat betreft de waterproblematiek. De gemeente moet nog bepalen in hoeverre de site al dan niet in private eigendom blijft.
De Gecoro is voorstander om de site in private eigendom te laten behouden. Het gedeelte dat mogelijks kan worden overgedragen is te beperkt. Het is hier aangewezen om te werken met een recht van doorgang op de site.
6) Verkaveling Vaartstraat-Laarstraat-Zakstraat:
Op 28 december 2022 heeft Landmeter Palmers voor Matexi een omgevingsvergunning aangevraagd voor een verkaveling op de gronden aan Vaartstraat-Laarstraat-Zakstraat in 2520 Ranst.
Het openbaar onderzoek liep van 25 maart 2023 tot 23 april 2023; er werden 165 bezwaarschriften ingediend.
De Gecoro gaf op 7 februari 2023 en op 4 april 2023 een ongunstig advies over de lopende verkavelingsaanvraag met volgende opmerkingen:
- een meergezinswoning is hier niet gepast - buiten het kernverdichtingsgebied
- woningdichtheid max. 15 woningen/ha
- de waterhuishouding (vooral wat betreft regenwater) beter te bestuderen om oplossingen te kunnen bieden voor de huidige en toekomstige (te verwachten) problemen
- de aansluiting op de riolering moet onmiddellijk en correct voorzien worden
- de ontsluiting langs de Vaartstraat is onvoldoende uitgerust: weg is minder dan 6 meter en komt uit tussen 2 gevels
- nieuwe wegenis zo veel mogelijk aan te sluiten bij bestaande ligging van de Zakstraat.
De aanvrager heeft het plan aangepast om de wegenis deels naar de Zakstraat te verplaatsen. De gemeenteraad en het college van burgemeester en schepenen moeten nog een beslissing nemen in het dossier.
De Gecoro stelt zich bij de aanpassing van het plan volgende vragen:
- Is het mogelijk om van de Zakstraat in de verkaveling te rijden?
- De appartementen zijn nog steeds voorzien op het plan - buiten het kernverdichtingsgebied.
7) Project ontwikkeling Rundvoortstraat 1:
Op 10 juni 2021 diende Bertels Wim Bouwwerken bvba een omgevingsvergunningsaanvraag in voor de bouw van een woningencomplex met 21 woongelegenheden. Het college van burgemeester en schepenen weigerde op 7 oktober 2021 de vergunning.
Op 31 augustus 2022 diende ARE Projects NV een omgevingsvergunningsaanvraag in voor de bouw van een woningencomplex met 10 woongelegenheden. Het college van burgemeester en schepenen weigerde op 29 december 2022 de vergunning. De aanvrager is in beroep gegaan tegen deze beslissing bij de deputatie van de provincie Antwerpen.
De beroepsprocedure is nog lopende. De aanvrager zal een bijkomende studie uitvoeren in verband met de impact op de windvang.
Opmerking Gecoro:
- Het blijft een aanvraag voor een meergezinswoning buiten de kernverdichtingszone.
8) Project Dennenlaan 6:
Op 23 december 2022 diende Elements Development NV een omgevingsvergunningsaanvraag in voor de bouw van een meergezinswoning met 25 woongelegenheden aan Dennenlaan 6 in 2520 Ranst. Er is geen openbaar onderzoek voorzien omdat de aanvraag voldoet aan de verkavelingsvoorschriften (goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling met nummer 101/033). Het gebouw wordt voorzien van een groendak en een ondergrondse parking met een gezamenlijke fietsenstalling voor 42 fietsen, 26 autostaanplaatsen, 26 individuele bergplaatsen en 8 parkeerboxen. Er is een autolift voorzien om de ondergrondse parking gemakkelijk te bereiken.
De percelen zijn gelegen in de woonzone volgens het goedgekeurde gewestplan.
Op het perceel van 3.090 m² wordt een meergezinswoning met 25 woongelegenheden voorzien. Dit betekent een woningdichtheid van 80,9 woningen/ha.
De meergezinswoningen worden uitgevoerd met 3 bouwlagen (kroonlijsthoogte 8,98 meter) die passen binnen de verkavelingsvoorschriften. De bouwdiepte is 15 meter zoals voorzien in de goedgekeurde verkaveling. In de onmiddellijke omgeving van het betreffende perceel (aan de overkant van de straat) zijn nog meergezinswoningen van dezelfde grootteorde terug te vinden.
Omdat het project volgens de voorschriften wordt gebouwd, is er weinig tegen in te brengen, ook al ligt de woningdichtheid ver boven wat in de visie werd vooropgesteld. Er zullen op dit bouwblok nog percelen verkocht en bebouwd worden.
Er wordt bijkomende parkeerdruk verwacht. Zeker voor korte periodes gebruiken bewoners de ondergrondse parking niet. Een autolift is ook niet ideaal omdat veel mensen dit niet goed durven gebruiken.
De Gecoro gaf op 7 februari 2023 en op 6 juni 2023 de opmerkingen dat een toenemende parkeerdruk in de omgeving gevreesd wordt door de grote toename van het aantal woongelegenheden en dus ook wagens.De kans is immers groot dat de ondergrondse parking niet zal worden gebruikt voor het plaatsen van alle wagens. Er wordt door Chris Cornelis voorgesteld om een parkeerverbod in de Kasteeldreef in te stellen.
Het college van burgemeester en schepenen heeft de vergunning geweigerd op 20 maart 2023.
De elektriciteitscabine mag niet vlak aan de straat geplaatst worden. Op het laatste plan staat dit echter achteraan op het perceel ingeplant (met een erfdienstbaarheid voor Fluvius tot achteraan). Deze locatie is niet hinderlijk en kan aanvaard worden.
De aanvrager is in beroep gegaan tegen de weigeringsbeslissing. De procedure is nog lopende.
9) Project Zandhovensteenweg 11:
Op 10 november 2021 diende @Vantage een omgevingsvergunningsaanvraag in voor de bouw van een meergezinswoning met 9 woongelegenheden. Het college van burgemeester en schepenen leverde op 24 maart 2022 de vergunning af.
Op 23 december 2022 diende @Vantage een omgevingsvergunningsaanvraag in voor de bouw van een meergezinswoning met 12 woongelegenheden. Het openbaar onderzoek liep van 25 februari 2023 tot 26 maart 2023. Er werden 7 bezwaarschriften ingediend.
Op het perceel van 1.910 m² betekent dit een woningdichtheid van 62,8 woningen/ha.
Het hoofdgebouw heeft een kroonlijsthoogte van 6,5 meter maar hierop komt nog een mansardedak met erg steile dakhellingen. Hierdoor wordt dus een volwaardige tweede verdieping gecreëerd (bouwhoogte 10 meter) wat niet overeenkomt met de standaard gabarieten die in de gemeente gehanteerd worden.
Aan de linkerzijde van het perceel bevindt zich de doorgang naar de fietsenberging en de inrit van de ondergrondse parking met 18 parkeerplaatsen. Een verhouding van 1,5 parkeerplaatsen per woongelegenheid is aanvaardbaar in deze omgeving. De parkeerbehoefte kan worden voldaan op het eigen terrein zonder dat het openbaar domein meer belast wordt. In de voortuinstrook worden ook 2 open autostaanplaatsen voorzien in grasdals. In totaal zijn er dus 1,67 parkeerplaatsen per woongelegenheid voorzien. Echter is de fietsenberging (22 m²) relatief klein voor 12 woongelegenheden. Hierdoor wordt het fietsbezit en -gebruik niet gestimuleerd.
Door het voorzien van een ondergrondse parking kan de rest van het perceel grotendeels groen en onverhard blijven. Het achterliggende agrarisch gebied kan ook niet verhard en/of bebouwd worden. De private tuinzones zijn bijna 10 meter diep.
De overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening werd reeds in de vorige dossiers beoordeeld waarbij geoordeeld werd dat een kleinschalige meergezinswoning aanvaardbaar en functioneel inpasbaar is. Een meergezinswoning met 12 appartementen en met een extra bouwlaag tegenover wat gebruikelijk is in de omgeving is echter niet meer kleinschalig te noemen. Er moet rekening worden gehouden met de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen. Het aangevraagde schaadt in al deze elementen de goede ruimtelijke ordening.
Het project volgt de gemeentelijke bouwvisie niet. Zowel de woningdichtheid als het gabariet zijn niet conform de visie.
De Gecoro gaf op 7 februari 2023 volgende opmerkingen:
- hoe kan de hoge woningdichtheid gemotiveerd worden?
- er is te weinig parkeerruimte.
Het college van burgemeester en schepenen heeft de aanvraag op 27 april 2023 geweigerd.
10) Project Kromstraat 97:
Ter info (naar aanleiding van vragen over de bouw):
Recent (25 augustus 2022) werden 2 gelijkvloerse woningen in tweede bouwlijn achter een reeds vergunde meergezinswoning met 10 appartementen vergund. De bouwwerken zijn bezig. Het ontwerp komt niet overeen met de verkaveling die ter plaatse geldig is. Overeenkomstig artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan van verkavelingen die ouder zijn dan 15 jaar afgeweken worden in functie van een efficiënter grondgebruik en wanneer de aanvraag getoetst wordt aan de goede ruimtelijke ordening. In de (gedeeltelijke) vergunning van 14 oktober 2021 werd het ingediende concept voorgesteld als oplossing om het perceel efficiënt te benutten. Er werd toen nog niet verwezen naar de gemeentelijke bouwvisie omdat de voorbesprekingen waren gedaan voordat deze werd goedgekeurd: het voorstel werd met de dienst Omgeving besproken en een principieel akkoord werd gegeven in mei 2020 omdat het ontwerp op dat moment voldeed aan de gemeentelijke bouwrichtlijnen die toen geldig waren.
De bestaande (bedrijfs)gebouwen van de vroegere garage werden afgebroken. Een groot deel van het perceel kan groen ingericht worden en gemeenschappelijk gebruikt (polyvalente en overdekte ruimte, moestuin). Voordien was het perceel quasi volledig verhard. Door de vroegere invulling van het perceel (garage, benzinestation) was ook een sanering van de grond aangewezen.
De nieuwe invulling betekent een vermindering van de verharde en/of bebouwde oppervlakte. De totale bebouwde oppervlakte wordt 604,44 m², de verharde oppervlakte wordt 522,14 m². De onverharde groenzone zal 1.075,42 m² groot worden. De vergroening van het straatbeeld is een meerwaarde. Alle platte daken worden bovendien ingericht als groendaken.
Het achterliggende volume is weinig zichtbaar vanop de openbare weg en omvat enkel het gelijkvloers (bouwhoogte 3,75 meter). Er wordt een afstand van minstens 10 meter gehouden tot alle perceelsgrenzen, zodat de hinder en de mogelijke inkijk naar de omliggende percelen beperkt is. Door het voorzien van groendaken is de visuele hinder vanuit de omliggende woningen ook minder.
Op het perceel van 2.208 m² betekent het project met in totaal 12 woongelegenheden een woningdichtheid van 54 woningen/ha. Dit is nog redelijk hoog voor een landelijke gemeente. Eerder werd echter reeds aangehaald dat deze invulling een verbetering van de plaatselijke toestand veroorzaakt door het efficiënte gebruik en de ontharding van het perceel. Omwille van voorgaande redenering en de beslissing van 14 oktober 2021 werd beslist dat de hogere woningdichtheid aanvaard kan worden.
Het is niet nodig om dit project nog verder op te volgen.
11) Ontwikkeling Oude Vaartstraat 32:
Op 11 februari 2019 en op 27 mei 2019 stelde M2-architecten een verkaveling voor met 25 eengezinswoningen op het perceel aan Oude Vaartstraat 32 in 2520 Ranst. Er werd gevraagd de parkeerplaatsen en de bebouwing te clusteren zodat de footprint verkleint en meer in te zetten op gemeenschappelijk gebruik.
Op 12 januari 2021 stelde M2-architecten een ontwikkeling voor met 24 geclusterde woningen op het perceel aan Oude Vaartstraat 32 in 2520 Ranst, waarbij het historische pand behouden blijft.
Op 28 oktober 2021 stelde M2-architecten een ontwikkeling voor met 20 geclusterde woningen op het perceel aan Oude Vaartstraat 32 in 2520 Ranst. Er werd gevraagd om het historische pand te behouden in functie van de buurt, te streven naar 6 clusters van 3 woningen en ook het parkeren te clusteren.
Momenteel ligt er een ontwerp voor met 18 geclusterde woningen, parkeerclusters en het behoud van het historische pand. Het college van burgemeester en schepenen moet dit voorstel nog bekijken.
Het perceel is gelegen in de woonzone met landelijk karakter volgens het goedgekeurde gewestplan. Een nieuwe functie voor het historische pand moet nog gekozen worden, afhankelijk van de noden en behoeften van de buurt. De ontwikkelaar zal hiervoor een buurtonderzoek opstarten. Het is belangrijk dat deze nieuwe functie een zeker draagvlak heeft in de onmiddellijke omgeving.
Het perceel is in totaal 9.111,77 m² groot. Met 18 woningen op het perceel betekent dit een woningdichtheid van 19,8 woningen/ha. Dit is meer dan voorgeschreven in de gemeentelijke bouwvisie, maar het werd in een eerdere beslissing (28 oktober 2021) wel meegegeven als aanvaardbare woningdichtheid. Volgens de gemeentelijke bouwvisie wordt buiten de dorpskernen en in het woongebied met landelijk karakter immers gestreefd naar een maximale woningdichtheid van 15 woningen/ha. Omdat er zo sterk wordt ingezet op duurzame bouwtechnieken, het historische pand bewaard blijft en een invulling krijgt met een meerwaarde voor de gemeenschap, vraagt de ontwikkelaar een afwijking van die maximale woningdichtheid. De ontwikkeling van de site zorgt niet voor een verdere versnippering van de open ruimte, omdat het om een perceel gaat dat reeds wordt ingesloten door reeds ontwikkelde woonstraten met een gevarieerde bebouwing en omsloten wordt door enerzijds de autosnelweg en anderzijds de kmo-zone.
Als er geen nuttige openbare functie wordt gevonden voor het historische pand, zou het pand ook kunnen worden omgevormd naar een woning. De woningdichtheid stijgt dan naar 20,9 woningen/ha. Ook is de meerwaarde voor de gemeenschap dan moeilijker te motiveren en is de afwijking van de voorziene woningdichtheid moeilijker te verantwoorden.
Langsheen het te behouden historische pand worden 6 groepjes van 3 grondgebonden eengezinswoningen ingeplant. De parkeercluster met 15 parkeerplaatsen zorgt ervoor dat het binnengebied met 10 woningen autoluw kan ingericht worden. De woningen langsheen de Oude Vaartstraat zijn wel met de wagen bereikbaar, hoewel ook daar geclusterd parkeren wordt voorzien. Deze 8 woningen krijgen elk een parkeerplaats in 2 clusters samengevoegd. Er wordt ook een gemeenschappelijke fietsenberging/tuinberging voorzien. Het parkeeraanbod (1,3 parkeerplaatsen/woongelegenheid) lijkt vrij laag voor de ligging van het woonproject buiten de kern en ver van alle voorzieningen. Het is te verwachten dat in de doelgroep de meeste gezinnen 2 wagens zullen hebben. Zolang de bijkomende functie van het historische pand niet gekend is, is die parkeerbehoefte onbekend. Het is in ieder geval niet wenselijk dat de parkeerdruk wordt afgewenteld naar het openbaar domein en/of de bermen.
De daken zullen worden uitgevoerd als groendaken en de verhardingen worden zo veel mogelijk beperkt en ook waterdoorlatend uitgevoerd. Volgens de ontwikkelaar blijft minstens 50% van het perceel blijft onbebouwd/onverhard. Dit moet nog met cijfers worden aangetoond.
De voorkeur van college van burgemeester en schepenen gaat uit naar de volledige groene inrichting van het binnengebied waarbij de eventuele invulling van het historische pand bespreekbaar is. Een groenplan moet aantonen dat dit om een kwalitatieve groenzone zal gaan. De centrale oprijlaan met historische toegang en de bomen moeten behouden blijven en opgewaardeerd. Rondom het autoluwe binnengebied kunnen 15 woningen (5 clusters van 3 woningen) gepositioneerd worden met toegang via het autoluwe binnengebied. Zo hoeft de gracht niet overwelfd of ingebuisd worden. Het parkeren moet gebeuren in cluster(s) en moet zeker voldoende parkeerplaatsen voorzien. De parkeerbehoefte en mobiliteitsimpact moet in kaart worden gebracht; de parkeerdruk mag in ieder geval niet afgewenteld worden op het openbaar domein. De verhardingsgraad op het perceel moet worden uitgeklaard met cijfermateriaal en mag in ieder geval niet meer bedragen dan 50% van het perceel. Het onderhoud van de gracht en de aansluitende bermen wordt bij voorkeur volledig opgenomen door de VME.
12) Ontwikkeling site Van Camp:
Tervia's Blue NV vroeg een omgevingsvergunning aan op 27 januari 2023 voor het bouwen van een kmo-complex met een kantoorruimte en 6 woningen aan Oostmalsesteenweg 126 in 2520 Broechem (site Van Camp). Het perceel is gelegen binnen het gemeentelijk RUP 'KMO-zone Oostmalsesteenweg'. De nieuwbouw wordt voorzien binnen de zone voor lokaal bedrijventerrein (artikel 1). De stedenbouwkundige voorschriften worden grotendeels gevolgd. Daardoor wordt het project geacht niet strijdig te zijn met de goede ruimtelijke ordening. Er werd enkel een beperkte afwijking aangevraagd wat betreft de afmetingen van de parkeerplaatsen en de aanleg van een infiltratiegracht en een stuk voetpad in de bufferzone.
Het openbaar onderzoek liep van 11 maart 2023 tot 9 april 2023. Er werden geen bezwaren ingediend. De Gecoro geeft volgende opmerkingen over het bouwproject voor het bouwen van een kmo-complex met woningen op het perceel aan Oostmalsesteenweg 126 in 2520 Broechem (site Van Camp:
- voetgangers en fietsers moeten op de site zelf beter gescheiden worden van het gemotoriseerde verkeer
- het verkeer dat op en af de gewestweg komt mag niet hinderen en geen onveilige situaties veroorzaken
- een parallelweg met de Oostmalsesteenweg om de site te ontsluiten (zoals voorzien in het RUP) zou beter geweest zijn
- de hinder naar de nabijgelegen natuur moet zorgvuldig worden beoordeeld bij het behandelen van de toekomstige milieuaanvragen/meldingen en indien nodig bijzondere voorwaarden worden opgelegd
Om tegemoet te komen aan de opmerkingen van de Gecoro werd de aanleg van de interne wegenis verder verduidelijkt. Zo wordt een extra voetpad voorzien en worden op de interne wegenis fietssuggestiestroken aangebracht. De interne wegenis wordt een gehele zone-30.
Het college van burgemeester en schepenen leverde op 11 mei 2023 een voorwaardelijke vergunning af.
Opmerking Gecoro op 6 juni 2023:
- Er is een vergunning afgeleverd voor de hermeandering van de waterloop achteraan. Wordt er controle uitgevoerd of de hermeandering correct wordt uitgevoerd?
13) Ecopower windturbines site Water-link:
De 3 windturbines langs het Albertkanaal werden op 27 augustus 2020 voorwaardelijk vergund door de deputatie van de provincie Antwerpen. Tijdens de beroepsprocedure werd een wijziging aangebracht in het dossier: de tiphoogte verlaagt met 3 meter en de bronbemaling is aangepast aan de eerder gegeven opmerkingen. Er liep een nieuw openbaar onderzoek van 27 maart 2021 tot 25 april 2021, met een online informatievergadering op 14 april 2021. Er werden 770 bezwaarschriften ingediend (met vooral argumenten die voordien al werden aangehaald) en ook een petitie met 170 handtekening van burgers die achter het project staan. Het college van burgemeester en schepenen gaf op 14 mei 2021 een voorwaardelijk gunstig advies. De Vlaamse minister gaf op 2 juli 2021 een voorwaardelijke vergunning af voor de windturbines. Tegen deze beslissing werd beroep aangetekend bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
Op 4 augustus 2022 heeft de Raad voor Vergunningsbetwistingen geoordeeld dat het beroep verworpen dient te worden. De vergunning van de Vlaamse minister is definitief geldig en kan uitgevoerd worden.
13) Maasweg:
De samenwerking met POM / Sweco is bekrachtigd door het college van burgemeester en schepenen op 31 januari 2020. Een projectvergadering werd gehouden op 9 september 2020. Er werd bijkomend overleg ingepland met de Vlaamse overheid (departement Omgeving) en Agentschap voor Natuur en Bos om het project te kunnen laten doorgaan. De Maasweg werd opgenomen in het Complex Project en werd expliciet vermeld tijdens de werkbanken van De Nieuwe Rand. Deze weg wordt aanzien als een tijdelijke oplossing om Terstraten te ontsluiten en het vrachtverkeer via Zandhovensteenweg naar de autosnelweg te leiden. (Op die manier wordt het dorpscentrum van Oelegem ontlast.) Wanneer binnen het Complex Project de Q8-zone wordt ontwikkeld tot multimodaal knooppunt, zal de Maasweg een lokaal karakter krijgen. Het wordt dus geen tijdelijke wegenis, maar de functie als ontsluitingsweg voor Terstraten is wel tijdelijk. In de praktijk is echter te verwachten dat dit 'tijdelijke' karakter toch wel eens heel lang kan duren. Het Project Nieuwe Rand is immers zo complex dat het waarschijnlijk erg lang zal duren vooraleer het concreet is en effectief uitgevoerd.
VLM (Vlaamse Landmaatschappij) is aangesteld voor het opmaken van een grondenbank om de verwerving van het tracé te vergemakkelijken. VLM heeft alle eigenaars gecontacteerd om een overeenkomst op te stellen voor de overname van de nodige gronden. VLM heeft zich ondertussen teruggetrokken uit de opdracht. De gemeente moet zelf instaan voor de onteigeningen.
De omgevingsvergunning is aangevraagd op 20 januari 2023. De gemeente Ranst moet het dossier behandelen. Het openbaar onderzoek liep van 11 februari 2022 tot 12 maart 2023. Er werden 19 bezwaarschriften ingediend. De weg ligt vlak langs - en zelfs een stukje doorheen - Habitatrichtlijngebied. Er moeten 9 bomen worden gekapt. Er wordt wel een nieuwe groenbuffer aangelegd ten zuiden van de nieuwe weg.
Volgende adviezen werden aangevraagd:
- Agentschap Innoveren en Ondernemen: zij hebben laten weten geen advies te verlenen
- Agentschap voor Natuur en Bos: geen tijdig advies ontvangen, wordt geacht gunstig te zijn
- Agentschap Wegen en Verkeer: voorwaardelijk gunstig advies op 7 maart 2023
- Air Liquide: voorwaardelijk gunstig advies op 17 februari 2023
- Aquafin: voorwaardelijk gunstig advies op 20 maart 2023
- Brandweer: gunstig advies op 7 maart 2023
- Departement Landbouw en Visserij: voorwaardelijk gunstig advies op 21 maart 2023
- Departement Mobiliteit en Openbare Werken: gunstig advies op 10 februari 2023
- Departement Omgeving: zij hebben laten weten geen advies te verlenen
- Fluvius: voorwaardelijk gunstig advies op 1 maart 2023
- Elia: voorwaardelijk gunstig advies op 6 februari 2023
- Fluxys: ongunstig advies op 17 februari 2023
- Petrochemical Pipeline Services: voorwaardelijk gunstig advies op 21 maart 2023
- Dienst Integraal Waterbeleid: ongunstig advies op 22 maart 2023 (buiten termijn)
- VMM: nog geen advies ontvangen
De Gecoro haalt het belang van de Nieuwe Maasweg aan voor de bewoners van de Vaartstraat. Voor de Zandhovensteenweg wordt er geen significant verschil verwacht, hoewel dit in de bezwaarschriften wel wordt aangehaald. De toevoeging van de Maasweg - die in het volledige traject 'afrit Oelegem - Wommelgem' slechts een beperkte lengte heeft - zal niet zorgen voor extra sluipverkeer.
De plannen worden aangepast om tegemoet te komen aan de opmerkingen van de Dienst Integraal Waterbeleid. Ook wordt de boscompensatieregeling nog bekeken door Agentschap voor Natuur en Bos. Het college van burgemeester en schepenen en de gemeenteraad moeten het dossier nog behandelen.
Opmerkingen (John Maes):
- Is het echt nodig om deze open ruimte aan te snijden om maar een klein stukje van de dorpskern te ontlasten van verkeer?
- Is het niet beter om de eigenaars van het begin van de Vaartstraat te onteigenen?
- Gaat de Maasweg er niet voor zorgen dat er nog meer zwaar verkeer via de Zandhovensteenweg naar de autostrade rijdt?
14) Strategisch project Kleine Nete:
Het Strategisch project Kleine Nete is een initiatief van de Vlaamse Overheid.
Het project focust op 4 klimaatthema's:
- ontharding en aanpak van verdroging
- herstellen van het bodemsysteem
- bebossen en groenblauw dooraderen
- (recreatief) ontsluiten en verbinden
Vanuit Inspectie (Departement Omgeving) werden aanmaningen verstuurd naar de eigenaars van de gronden in de Netevallei waarop zich onvergunde constructies bevinden. Deze moeten verwijderd worden.
Ondertussen hebben meer dan 20 eigenaars aangegeven dat ze hun perceel dat gelegen is in Ranst (Emblem) aan Natuurpunt verkopen. Natuurpunt zal zorgen voor de opruiming en de uitvoering van het Vlaamse beleid. Op die manier kan bijvoorbeeld de Bollaak een volledige hermeandering krijgen. De gemeente heeft geen intentie om gronden aan te kopen, maar geeft Natuurpunt wel subsidies om de gronden aan te kopen en levert afvalcontainers voor de opruimingen. Er wordt ook een subsidieaanvraag bij Europa ingediend voor het opruimen en ontharden van de gronden.
Andere eigenaars dienen dossiers in om de constructies te kunnen regulariseren of op te nemen in het vergunningenregister.
Ondertussen zijn er meer dan 30 percelen vrijgemaakt door Natuurpunt. De werken voor de hermeandering van de Bollaak zijn gestart en zullen tegen eind 2023 (vroeger dan gedacht) klaar kunnen zijn. Dit kadert in het grote project voor bijkomend waterbergend vermogen van de Netevallei.
15) Woonuitbreidingsgebied Weidestraat:
Op 8 oktober 2020 ging het college van burgemeester en schepenen principieel akoord met de intentieverklaring voor de ontwikkelingen van WUG Weidestraat door de Lierse Huisvesingsmaatschappij (LHM).
In de intentieverklaring kunnen we de visie over het gebied en de randvoorwaarden terugvinden. Met deze randvoorwaarden wordt voorlopig uitgegaan van ca. 140 nieuwe woningen, waarvan 50% (sociale) koopwoningen en 50% huurwoningen. Het bindend sociaal objectief (BSO) van de gemeente Ranst bedraagt in totaal 151 sociale huurwoningen tegen 2025. De gemeente heeft nog 67 sociale huurwoningen nodig om het BSO te bereiken. Met dit project zou dit kunnen gerealiseerd worden.
De stedenbouwkundige studie zal gestart worden door Sociale Huisvestingsmaatschappij De Voorkempen. (Ranst werd onderverdeeld bij regio Antwerpen en kan dus niet meer samenwerken met de Lierse Huisvestingsmaatschappij, de Ideale Woning en/of Zonnige Kempen. De sociale huisvestingsmaatschappijen bekijken zelf hoe ze de verdeling van het patrimonium zo goed mogelijk onderling kunnen doen en hoe het patrimonium kan worden overgenomen. De regiovorming moet rond zijn tegen 2031.) Het blijft de ambitie om het BSO te halen.
Sociale Huisvestingsmaatschappij De Voorkempen zal een ontwikkelingsvoorstel voor de gronden aan de Weidestraat aan de gemeente voorleggen eind mei 2023.
16) Gebiedsprogramma Economisch Netwerk Albertkanaal (ENA) Wommelgem/Ranst:
Over de ontwikkeling van het ENA langs het Albertkanaal en de Keerbaan werd in december 2020 door de Vlaamse Regering een nieuwe beslissing genomen. Ze smelt nu een aantal dossiers samen in één groot complex project, het 'gebiedsprogramma Wommelgem/Ranst', met planningsprocessen en onderzoeksprojecten rond mobiliteit, omgeving, economie en openbare werken. Hierin zitten o.a. de projecten rond Oosterweel, de verbreding van de autosnelweg, de reservatiestrook voor de leidingenstraat tussen Antwerpen en Ruhrgebied, de doortrekking van de tram naar Q8 waar een P&R komt, de tweede spoorontsluiting van de Antwerpse haven, de nieuwe autoweg A102 tussen Ekeren en rond punt Wommelgem, de mogelijkheid om rechtstreeks van E313 naar E34 te rijden (klaverblad), de herstructurering van de bestaande bedrijventerreinen in het gebied, Zwaaikom Ranst, het creëren van het bedrijventerrein 'De Keer' en Groenpool Antwerpen met initiatieven voor natuur en open ruimte in ruil voor de innames door de industrie. De gemeente is in kennis gesteld van de opstart van dit project en zal op gepaste tijden om advies gevraagd worden.
Het kabinet van Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir heeft bekend gemaakt dat de Zwaaikom van Ranst een nieuwe toekomst krijgt als spaarbekken van drie tot vier miljoen kubieke meter water voor de Antwerpse drinkwaterproductie.
Binnen de klimaatgordel is de Antitankgracht een zeer belangrijkste schakel en verbindt bijna alle natuurgebieden in de Voorkempen en de betrokken gemeenten. De Antitankgracht wordt een ecologische en landschappelijke drager van een klimaatrobuust open ruimtenetwerk, waar er genoeg ruimte is voor water en natuurverbindingen (ontsnippering).
Agentschap Innoveren en Ondernemen heeft op 29 juli 2022 feedback gevraagd aan het college van burgemeester en schepenen op het concept syntheserapport van de transport-economische studie rond Wommelgem-Ranst. De gemeente heeft op 6 oktober 2022 haar opmerkingen geformuleerd en doorgegeven.
Het vroegere 'complex project' krijgt de naam 'De Nieuwe Rand' en bundelt de mobiliteit, leefkwaliteit en klimaatvriendelijkheid in de oostrand van Antwerpen die men wil verbeteren. Van 12 september tot en met 11 oktober liep de publieke raadpleging over de alternatievenonderzoeksnota. In deze periode werden in 5 gemeenten/districten infomarkten georganiseerd. De gemeente heeft op 6 oktober 2022 haar opmerkingen geformuleerd en doorgegeven.
Op 24 januari 2023 liet Departement Omgeving weten dat de procedure van GRUP 'Leidingenstraat' werd stopgezet. Het project zal grondig bijgestuurd worden om onteigeningen te voorkomen, natuurschade zoveel mogelijk te vermijden en de leidingstraat in te schakelen in de klimaat- en energietransitie. Welke mogelijke tracés zullen behouden blijven, is nog af te wachten. Aan de industrie wordt een uitgesproken engagement en motivering gevraagd vooraleer een nieuwe startnota aan de regering kan worden voorgelegd.
Vlaio heeft een studie besteld over de mogelijkheden om de bestaande kmo-zones in Wommelgem-Ranst te optimaliseren en welke mogelijkheden er bestaan voor de ENA-zoekzone.
Er is nog heel wat onderzoek en overleg nodig.
17) Overgangszone Stenen Molen Oelegem:
De stenen windmolen van Oelegem is gelegen in het dorpscentrum, circa 200 meter ten zuidwesten van de kerktoren. Deze werd al beschermd als monument in 1943. De lopende herbeschermingsprocedure dient in de eerste plaats om een overgangszone toe te voegen in functie van de windvang. Daarnaast worden de erfgoedwaarden, -kenmerken en -elementen in het beschermingsbesluit geactualiseerd.
De overgangszone omvat alle percelen die zich (deels) bevinden in een cirkel met een straal van 100 meter rond de molen met een uitbreiding aan de zuidzijde (tot en met het jaagpad langs het kanaal) en aan de westzijde (tot aan de Rundvoortstraat) omwille van de overheersende windvang aan deze zijde. Binnen de overgangszone moet de huidige windtoevoer en -afvoer blijvend verzekerd worden en moet een visuele openheid gevrijwaard worden. Rondom de molen is dus enkel nog nieuwe laagbouw mogelijk. De bestaande constructies mogen blijven staan.
Besluit:
Enig artikel:
De Gecoro neemt kennis van de stand van zaken van de lopende projecten.