Zitting van Gecoro van dinsdag 23 juni 2020
2. goedkeuring verslag vorige vergadering
Omschrijving:
De Gecoro-leden keuren het verslag van de vorige vergadering goed.
Motivering:
De Gecoro-leden keuren het verslag van de vorige vergadering goed.
Besluit:
De Gecoro-leden keuren het verslag van de vorige vergadering goed.
Zitting van Gecoro van dinsdag 23 juni 2020
1. jaarverslag 2019
Omschrijving:
De Gecoro-leden nemen kennis van het jaarrapport 2019.
Motivering:
Juridische context:
Artikel 1.3.3. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening richt een adviesraad voor ruimtelijke ordening in op het niveau van de gemeente, nl. de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening.
De voorzitter brengt, in toepassing van artikel 4 van het besluit van de Vlaamse regering van 19 mei 2000 tot vaststelling van nadere regels betreffende de samenstelling, de organisatie en de werkwijze van de provinciale en gemeentelijke commissies voor ruimtelijke ordening, verslag uit aan de gemeenteraad en aan de leden van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (Gecoro) over het beheer van de werkingsmiddelen en de door de Gecoro verrichte activiteiten.
Dit is dus enkel verplicht als de budgetten die gebruikt worden door de Gecoro niet kunnen gecontroleerd worden. In Ranst gebeurt dit niet via een aparte rekening, dus kan dit steeds opgevolgd worden en is de rapportering dan ook niet verplicht. Informatief kan het overzicht uiteraard wel meegegeven worden.
Overzicht uitgaven 2019:
- Boekjes ‘leidraad voor Gecoro-leden’: 3 x 19 euro = 57 euro
- Info-avond voor Gecoroleden (26 november 2019): 9 personen namen hieraan deel = 135 euro
Besluit:
De Gecoro-leden nemen kennis van het jaarrapport 2019.
Zitting van Gecoro van dinsdag 23 juni 2020
3. huishoudelijk reglement - aanpassing
Omschrijving:
De Gecoroleden bespreken het nieuwe voorstel voor het huishoudelijk reglement en besluiten om het advies van VVSG af te wachten vooraleer de tekst over te maken aan het bestuur.
Motivering:
Context:
Het huishoudelijk reglement is door de gemeenteraad goedgekeurd op 20 januari 2020.
Na informatiesessies door VRP, leek het de Gecoroleden nuttig om de werking van de Gecoro meer te formaliseren, met duidelijke afspraken en verplichtingen langs beide zijden, van de Gecoro naar het gemeentebestuur en van het gemeentebestuur naar de Gecoro, alsook met duidelijke interne Gecoro afspraken. Deze vormingen gaven een heel aantal voorbeelden van 'good practices' bij de werking van de Gecoro. Het huidige huishoudelijk reglement zou dit niet voldoende toelaten of stimuleren.
Daarom werd een werkgroep opgericht die een voorstel heeft opgemaakt voor een aangepast huishoudelijk reglement, gebaseerd op voorbeelden die VRP ter beschikking stelde.
Het ontwerp is ook naar VVSG doorgestuurd om dit na te laten kijken of wettelijkheid en juridische aspecten.
Discussie:
Binnen het huidige huishoudelijk reglement is reeds een open dialoog mogelijk over veel verschillende onderwerpen. Moet dit binnen een heel strikt reglement gegoten worden (bv. de kengetallen bij de projecten die moeten besproken worden)?
De werkgroep was echter van oordeel dat het reglement momenteel niet erg duidelijk is en dat er verschillende hiaten in zitten.
Tijdens vorige vergaderingen werd er immers te weinig discussiemateriaal aangeboden door de gemeente en heeft de Gecoro het gevoel dat ze niet voldoende inspraak hebben in het ruimtelijk beleid. Het zou nuttig zijn om te verduidelijken hoe een advies van de Gecoro er dient uit te zien, wanneer er een stemming binnen de Gecoro positief en aanvaard is,wanneer een dossier wordt voorgelegd aan de Gecoro, hoe interne werkgroepen kunnen opgericht worden, enz. Daarom willen de Gecoroleden een aangepast reglement waardoor inspraak kan gevraagd worden. Op die manier hoeft er hier later geen discussie over te ontstaan. Zolang de werking verloopt zoals gewenst, zijn de punten en komma's in het reglement echter minder belangrijk.
Op de agenda van vandaag staan echter een heel aantal interessante projecten. Wanneer meer gewerkt wordt op die manier, kan de Gecoro wel achter de huidige werking en huishoudelijk reglement staan. Er is momenteel zeker geen wantrouwen tegenover het bestuur. Er wordt voorgesteld om het reglement wel wat strikter te maken omwille van bovenstaande redenen, maar het moet steeds hanteerbaar blijven. De focus moet liggen op het geven van een onafhankelijk advies.
Tijdens de vorige vergaderingen is er wel op het beleid gewerkt (bv. bouwrichtlijnen, woonbehoeftestudie), wat misschien zelfs belangrijker is dan de details van de verschillende projecten. Er moeten ook concrete projecten ingediend worden vooraleer er kan over gesproken worden. Soms is ook de gemeente pas zeer laat op de hoogte van mogelijke ontwikkelingsplannen.
Alle Gecoroleden zijn bovendien vrij om de lopende openbare onderzoeken op te volgen, in te kijken en indien gewenst bezwaar in te dienen.
Momenteel is er geen ondervoorzitter aangesteld door de gemeenteraad. Het aangepaste huishoudelijk reglement laat de mogelijkheid om toch een ondervoorzitter aan te duiden.
De Gecoro is een verplichte adviesraad, alle andere adviesraden werden door het bestuur herbekeken en op een nieuwe manier vormgegeven. Om die reden is het nog een beetje zoeken hoe de werking best verloopt. Het bestuur is zeker voorstander van onafhankelijk werkende adviesraden. De leden mogen zelf onderwerpen voordragen en bespreken. Het mogen geen politieke discussiefora zijn. Politieke fracties kunnen wel luisteren en op vragen antwoorden, maar zij mogen geen stem hebben in de discussies en zeker niet bij de stemmingen. Een debat tussen verschillende politici is ook niet op haar plaats tijdens de Gecorovergadering. De Gecoro wil haar werking zo onafhankelijk mogelijk maken zodat ze de gemeente mee kunnen vooruit helpen door goed gefundeerde opmerkingen en/of suggesties.
Het nieuwe ontwerp voor het huishoudelijk reglement heeft de goedkeuring van de volledige werkgroep.
Vervolg:
De ontwerptekst werd aan VVSG bezorgd voor advies. Eerst zal de reactie van VVSG afgewacht worden.
Op basis van de gegeven opmerkingen door VVSG zal de werkgroep de tekst verder afwerken. Ook kunnen de vandaag besproken punten nog verwerkt worden.
Via een digitale stemronde zal de definitieve tekst door alle stemgerechtigde leden gestemd worden.
Die goedgekeurde tekst zal overgemaakt worden aan het college van burgemeester en schepenen.
Het college van burgemeester en schepenen moet beslissen of ze het aangepast voorstel opnieuw voor de gemeenteraad brengen.
Besluit:
De Gecoroleden bespreken het nieuwe voorstel voor het huishoudelijk reglement en besluiten om het advies van VVSG af te wachten vooraleer de tekst te herwerken en over te maken aan het bestuur.
Zitting van Gecoro van dinsdag 23 juni 2020
4. bouwproject Pater Domstraat-Streep - opmerkingen
Omschrijving:
De Gecoro geeft een voorwaardelijk gunstig advies in de aanvraag voor de bouw van 34 appartementen op het perceel op de hoek van Pater Domstraat en Streep in 2520 Broechem.
Motivering:
Context:
Een ontwikkelaar (Ceuppens Retrabouw) heeft een aanvraag ingediend voor de bouw van 34 appartementen en 7 eengezinswoningen op het perceel op de hoek van Pater Domstraat en Streep in 2520 Broechem, kadastraal gekend als afdeling 3, sectie B, perceelnummers 159P, 159R, 159S, 160A en 160B.
Het openbaar onderzoek loopt van 5 juni 2020 tot 4 juli 2020.
Discussie:
Het gemeentebestuur stelt zelf voor om de eengezinswoningen niet te vergunnen, maar enkel de ontwikkeling met meergezinswoningen langs de straatkant.
Meer groen in het dorpscentrum is een zaak van algemeen belang. De plaats van de eengezinswoningen kan ingenomen worden door een groenzone.
Er worden 8 bezoekersparkings langs de straat voorzien. In dergelijk project lijkt dit erg weinig. Er wordt momenteel al veel langs de straat geparkeerd, hier kan eigenlijk niets meer bij. Elk gezin heeft (minstens) 2 auto's dus als er woningen bijkomen, zijn er ook bijkomende parkeerplaatsen nodig.
Er wordt voorgesteld om een parking aan te leggen in het binnengebied (ter hoogte van de eengezinswoningen in de aanvraag). Over dit voorstel is echter geen consensus.
Het gemeentebestuur wil de visie veranderen dat iedereen een eigen auto bezit en gebruikt. Dit is ook opgenomen in de bouwrichtlijnen. Er moet meer ingezet worden op alternatieve vervoersmiddelen en deelsystemen. De ontwikkelaars worden gestimuleerd om in nieuwe projecten een deelwagen op te nemen. Het zal echter nog lang duren om deze algemene visie te kunnen wijzigen. Maar we zien wel dat er enkel een kentering kan komen als het autobezit ontmoedigd worden door bijvoorbeeld minder parkeerplaatsen te voorzien. Ook is het gemeentebestuur zelf aan het kijken naar systemen voor deelwagens.
Bovendien zien we ook een verschuiving in het aantal éénoudergezinnen en ouderen, waardoor er kan aangenomen worden dat er niet voor elke woning in dit project 2 wagens zullen zijn.
Pater Domstraat zou eenrichtingsstraat worden naar de Massenhovensesteenweg. Er moet wel op gewezen worden dat dit nu al een heel gevaarlijk kruispunt is. Pater Domstraat zal een drukke straat worden. Het is aangewezen om de straat her in te richten. Er wordt gezegd dat dit zeker de bedoeling is van het bestuur. In dat geval kan de Gecoro akkoord gaan met een bijkomende verkeersbelasting in de Pater Domstraat.
Er zijn verkeersstudies besteld voor Ranst en Emblem, die zullen leiden tot een aantal maatregelen. De Gecoro vraagt om hier ook in betrokken te worden.
De plannen worden bekeken. Er zijn voldoende fietsenstallingen op het gelijkvloers en in de ondergrondse parking.
Er wordt gevraagd om de afvalophaling goed te organiseren zodat dit duidelijk is voor zowel bewoners als ophalers en het afval niet her en der verspreid wordt. Er kan bekeken worden met de afvalophaler of er misschien met grote containers kan gewerkt worden.
Opmerkingen Gecoro:
De eengezinswoningen in het binnengebied worden niet vergund, maar vervangen door een groenzone.
Voor de afvalophaling wordt bekeken welke systemen mogelijk zijn om de hinder zo veel mogelijk te beperken.
De Pater Domstraat moet heraangelegd worden om het toenemende verkeer toe te laten en men dient ook bijkomende parkeerplaatsen te voorzien voor de gehele buurt.
Besluit:
De Gecoro kan zich vinden in het voorgestelde woningbouwproject, met volgende opmerkingen:
- De eengezinswoningen in het binnengebied worden niet vergund, maar vervangen door een groenzone.
- Voor de afvalophaling wordt bekeken welke systemen mogelijk zijn om de hinder zo veel mogelijk te beperken.
- De Pater Domstraat moet heraangelegd worden om het toenemende verkeer toe te laten en men dient ook bijkomende parkeerplaatsen te voorzien voor de gehele buurt.
De ontwikkeling beantwoordt in voldoende mate aan de visie van het bestuur en de nieuwe bouwrichtlijnen.
De gegeven opmerkingen worden opgenomen binnen het openbaar onderzoek van de omgevingsvergunningsaanvraag.
Zitting van Gecoro van dinsdag 23 juni 2020
5. bouwproject Pater Domstraat-Kapelstraat - opmerkingen
Omschrijving:
De Gecoro bespreekt het voorstel voor de bouw van 27 appartementen en 18 eengezinswoningen op het perceel op de hoek van Pater Domstraat en Kapelstraat in 2520 Broechem.
Motivering:
Context:
Een ontwikkelaar (Matexi) heeft een voorstel gedaan voor de bouw van 27 appartementen en 18 eengezinswoningen op het perceel op de hoek van Pater Domstraat en Kapelstraat in 2520 Broechem, kadastraal gekend als afdeling 3, sectie B, perceelnummer 177A.
Het project werd op 4 juni 2020 voorgesteld aan het college van burgemeester en schepenen. Er werd reeds een buurtbevraging georganiseerd (o.a. via Hoplr).
Discussie:
Pater Domstraat zal een drukke straat worden met alle nieuwe bouwprojecten.
Het gemeentebestuur is van plan om ze her in te richten als eenrichtingsstraat, waarschijnlijk richting Massenhovensesteenweg. Dit moet echter nog bekeken worden via een mobiliteitsstudie en door de politie.
Het appartementsgebouw heeft 4 bouwlagen. Er is inkijk mogelijk in de naastgelegen private woningen in het project. Die weten echter wel in welk project ze een woning aankopen.
De hoogte wordt niet door iedereen beschouwd als bijzonder storend omdat het gelegen is in de nabijheid van het gebouw van Czagani dat zelfs nog hoger is. Over de toe te laten hoogte is er echter geen consensus.
De voetweg die over het perceel loopt moet zeker behouden en openbaar blijven. Dit is in ieder geval de bedoeling en ook de vraag van het bestuur. De afschaffing van de voetweg is niet aan de orde.
De groenzone die wordt voorzien is een goede zaak. Bij overdracht naar de gemeente wordt de onderhoudskost voor de gemeente wel zeer hoog. Er moet zeker bekeken worden of de gemeente dit wel wil en kan op zich nemen. De kosten worden dan betaald door de belastingbetaler.
Als de groenzone privaat blijft, moet het onderhoud gedaan worden door de bewonersvereniging. Daardoor zal de prijs om er te wonen ook wel hoger worden.
Het gemeentebestuur heeft nog geen beslissing genomen over het overnemen van de groenzone. Dit moet nog bekeken worden. Overdracht is enkel aangewezen als er echt een meerwaarde voor de gemeente inzit. Bij overdracht naar openbaar domein kan iedereen hier steeds van gebruik maken, maar kan het ook niet afgesloten worden moest er hinder of overlast zijn.
Er wordt ook gewezen op het belang van grote robuuste parken in plaats van kleinere groenzones.
Door de bouw van de gekoppelde woningen langs de Pater Domstraat komt hier het gevoel van lintbebouwing boven. De bebouwing staat te dicht bij de straat en zou beter onderbroken worden om het luchtiger te maken.
Een hoger gebouw dan standaard is enkel aanvaardbaar als er (elders) een volwaardige groenzone kan worden ingericht. Desnoods kan er gewerkt worden met financiële compensaties voor de eigenaars die hun gronden onbebouwbaar zien worden.
De vraag wordt gesteld wat de gewenste woningdichtheid is voor het bestuur. Het bestuur wil hier echter geen strikt getal op plakken. Elk project moet apart bekeken worden afhankelijk van de ligging, buurt, omgeving, mobiliteit, groen, etc.
Het is nog af te wachten of dit effectief leidt tot een betere woonkwaliteit.
Opmerkingen Gecoro:
Het voorstel is zeker beter dan een traditionele verkaveling.
De voorgestelde lintbebouwing met eengezinswoningen langs de Pater Domstraat is niet aanvaardbaar op deze manier. Dit zou meer naar achter moeten geplaatst worden en meer 'opengetrokken' door visuele doorbrekingen.
Besluit:
De Gecoro geeft volgende opmerkingen over het voorgestelde woningbouwproject:
- De eengezinswoningen langs de Pater Domstraat mogen niet als een lintbebouwing langsheen de straat gebeuren maar moeten luchtiger ingeplant worden.
De ontwikkeling beantwoordt in bepaalde mate aan de visie van het bestuur en de nieuwe bouwrichtlijnen.
Zitting van Gecoro van dinsdag 23 juni 2020
6. bouwproject Vaartstraat-Laarstraat - opmerkingen
Omschrijving:
De Gecoro bespreekt het voorstel voor de bouw van 43 eengezinswoningen en een voorlopig onbepaald aantal appartementen op het perceel tussen Vaartstraat, Laarstraat en Zakstraat in 2520 Ranst.
Motivering:
Context:
Een ontwikkelaar (Matexi) heeft een voorstel gedaan voor de bouw van 43 eengezinswoningen en een voorlopig onbepaald aantal appartementen op het perceel gelegen tussen Vaartstraat, Laarstraat en Zakstraat in 2520 Ranst, kadastraal gekend als afdeling 1, sectie B, perceelnummers 371R, 371S, 373E, 374C, 375C, 378A, 379D en 379N4.
Het voorstel tot buurtonderzoek voor dit project werd op 12 maart 2020 voorgesteld aan het college van burgemeester en schepenen.
Discussie:
Het voorstel is zeker al veel beter dan het vroegere voorstel met een traditionele verkaveling (dat ook terecht geweigerd werd).
Er wordt een toegang voorzien via de Vaartstraat. Hierdoor wordt het verkeer ontdubbeld en hoeft niet alles via de Laarstraat te gaan. Dit is zeker een positief punt.
Er is voldoende groen voorzien.
Er zijn voldoende parkeerplaatsen voorzien.
Kan er als compensatie voor de bouw van de meergezinswoningen de landbouwgrond in aansluiting met het Muizenbos aangeplant worden als bos? Omdat er geen inkijk mogelijk is vanuit de appartementen, lijkt hier een hogere bouwhoogte wel aanvaardbaar mits deze compensatie. Op dit moment is de grootte van de meergezinswoningen echter nog onduidelijk.
Er worden vragen gesteld bij de waterhuishouding. Er wordt alvast een wadi voorzien, wat een goede zaak is. Maar het rioolwater gaan wel volledig naar de riolering in de Laarstraat, die dit vermoedelijk niet aankan. Dit moet zeker bekeken worden.
Ook zou een herinrichting van de Laarstraat (meer ruimte voor fietsers en voetgangers) een hulp kunnen zijn om de verkeersafwikkeling te verbeteren en veiliger te maken.
De aanvrager van een groot project zou een mobiliteitsstudie moeten voorzien. Dit is ook opgenomen in de bouwrichtlijnen.
Opmerkingen Gecoro:
Het voorstel is zeker beter dan de vroegere aanvraag.
De mobiliteit in de omgeving verdient de nodige aandacht.
Ook de riolering moet bekeken worden.
Als compensatie voor de (hogere) meergezinswoningen zou een bijkomende bebossing interessant zijn.
Besluit:
De Gecoro geeft volgende opmerkingen over het voorgestelde woningbouwproject:
- De herinrichting van de Laarstraat en rioleringsproject worden een belangrijk aandachtspunt.
- De aansluitende landbouwgronden kunnen bebost worden als compensatie.
De ontwikkeling beantwoordt wel in zekere mate aan de visie van het bestuur en de nieuwe bouwrichtlijnen.
Zitting van Gecoro van dinsdag 23 juni 2020
7. bouwproject De Winkelhaak - opmerkingen
Omschrijving:
De Gecoro bespreekt het voorstel voor de bouw van 12 eengezinswoningen op het perceel aan De Winkelhaak in 2520 Emblem.
Motivering:
Context:
Een ontwikkelaar (Danneels) heeft een voorstel gedaan voor de bouw van 9 eengezinswoningen en een meergezinswoning met 3 appartementen op het perceel aan De Winkelhaak in 2520 Emblem, kadastraal gekend als afdeling 4, sectie C, perceelnummer 225Y.
Het project wordt op 25 juni 2020 voorgesteld aan het college van burgemeester en schepenen.
Discussie:
Omdat het perceel gelegen is buiten de kern, is het logisch een lagere woningdichtheid toe te staan dan de vorige besproken projecten. Hier werd rekening mee gehouden.
Er is rekening gehouden met het bestaande groen en er wordt moeite gedaan om de waardevolle bomen zo goed mogelijk te behouden.
Er moet een boscompensatie voorzien worden, dit is wettelijk geregeld via ANB.
Het is geen traditionele verkaveling.
Het gemeenschappelijk groen zal door de vereniging van mede-eigenaars zelf onderhouden worden. De visie van het bestuur wil graag meer en meer gemeenschappelijke tuinen zoals hier wordt voorgesteld. Het is echter niet altijd mogelijk om private tuinen helemaal te verbieden.
Er worden 17 parkeerplaatsen voorzien voor 12 woningen. De vraag wordt gesteld of dit wel voldoende is. Omdat het project toch wel iets verder van de kern met alle voorzieningen ligt, is het te verwachten dat er meer autobezit zal zijn. Ook wordt opgemerkt dat de parkeerplaatsen heel dicht bij het fietspad liggen.
De Winkelhaak wordt momenteel aangepakt met een rioleringsproject en een heraanleg zodat de verkeersbewegingen er vlotter zouden kunnen verlopen.
Opmerkingen Gecoro:
Het voorstel is zeker beter dan een traditionele verkaveling.
De parkeerplaatsen moeten misschien herbekeken worden (aantal en plaatsing).
Besluit:
De Gecoro geeft volgende opmerkingen over het voorgestelde woningbouwproject:
- De parkeerplaatsen (aantal en plaatsing) worden best nog eens bekeken.
De ontwikkeling beantwoordt wel aan de visie van het bestuur en de nieuwe bouwrichtlijnen.
Zitting van Gecoro van dinsdag 23 juni 2020
8. varia
Omschrijving:
variavragen
Motivering:
Heidi Van der Weehe vraagt om volgende vergadering de visie over de Bistweg op de agenda te plaatsen.
Op 22 juni 2020 is er een gemeenteraadscommissie samengeroepen om de voorlopige beslissingen over de Bistweg te bespreken.
Om het zwaar verkeer uit het centrum van Broechem te houden, wordt de Bistweg voorgesteld als omleidingsroute.
Deze straat is momenteel echter niet breed genoeg, zodat voorgesteld wordt om ze gedeeltelijk eenrichtingsverkeer te maken (proefproject).
Er moet nog een plan-MER opgemaakt worden vooraleer dit definitief kan gemaakt worden.
Begin juli zullen de buurtbewoners uitgenodigd worden op een bewonersvergadering.
Bewora geeft aan geen uitnodiging te hebben ontvangen, maar wel betrokken te willen worden in deze besprekingen.
Ook wordt opgemerkt dat op het Safipad fietstellingen zijn gebeurd, terwijl de scholen niet open waren en er dus minder fietsers onderweg zijn, en terwijl een deel van het pad afgesloten was wegens een asbestbrand aan de Ranstsesteenweg. De tellingen zijn dus niet representatief.
Besluit:
De plannen over de Bistweg zullen op de agenda van de volgende vergadering worden geplaatst.
Volgende vergaderingen van de Gecoro:
Onder voorbehoud van de dan geldende Covid-19-maatregelen
- 1 september om 20u00
- 15 september om 20u00: voorstelling VRP over ‘Urban Sprawl’
- 3 november om 20u00