Zitting van Gemeenteraad van maandag 16 januari 2023
4. RUP 'Zonevreemde woonclusters Hallebaan-Heesterbos' - definitieve vaststelling |
Omschrijving:
definitieve vaststelling van gemeentelijk RUP 'Zonevreemde woonclusters Hallebaan/Heesterbos'
Motivering:
Relevante voorgeschiedenis, feiten en context:
Het voorliggende ontwerp van RUP 'Zonevreemde woonclusters Hallebaan/Heesterbos' bestaat uit de plannen 'bestaande feitelijke en juridische toestand' en 'grafisch plan' en de bundels 'stedenbouwkundige voorschriften' en 'toelichtingsnota'.
De gemeenteraad heeft in het strategische meerjarenplan 2014-2019 en het budget 2018 de actie ‘Opmaken van ruimtelijke uitvoeringsplannen’ goedgekeurd voor het project ‘Opmaak gemeentelijk RUP zonevreemde woonclusters Hallebaan-Heesterbos’.
Het college van burgemeester en schepenen gunde de opdracht ‘Opmaak gemeentelijk RUP zonevreemde woonclusters Hallebaan-Heesterbos’ aan Antea Group op 19 juli 2018.
Op 28 februari 2019 keurde het college van burgemeester en schepenen de startnota goed voor het RUP 'Zonevreemde woonclusters Hallebaan-Heesterbos'.
Over de startnota werd een publieke raadpleging gehouden van 1 april 2019 tot 30 mei 2019 en een infomoment op 7 mei 2019.
Op 31 oktober 2019 keurde het college van burgemeester en schepenen de scoping nota goed voor het RUP 'Zonevreemde woonclusters Hallebaan/Heesterbos'.
De eerste plenaire vergadering vond plaats op 18 december 2019. Zowel het Departement Omgeving als de dienst Ruimtelijke Planning van de provincie Antwerpen hadden enkele opmerkingen over de herbouw- en uitbreidingsmogelijkheden die worden voorzien door het RUP. De mogelijkheden werden op basis van deze opmerkingen verder beperkt.
Op 4 februari 2020 werd aan de Gecoro de nodige toelichting gegeven.
Op 23 december 2021 vond er nieuwe plenaire vergadering plaats.
Gelijktijdig met de opmaak van het plan werd ook een onderzoek gevoerd naar de eventuele noodzaak tot milieueffectrapportage (plan-MER-screening). Hiervoor werd een afzonderlijke nota opgesteld die verzonden werd aan de aangewezen administraties en besturen overeenkomstig de aanbevelingen van de Dienst Begeleiding Gebiedsgerichte Planprocessen. Op basis van deze nota werden verschillende adviezen uitgebracht tijdens de termijn van ter inzagelegging (30 dagen).
De dienst MER werd aangeschreven op 27 januari 2022 met het verzoek vrijstelling te verlenen voor de opmaak van een plan-MER. De dienst MER verleende deze vrijstelling op 4 april 2022.
Ook de dienst Veiligheidsrapportage verleende op 25 april 2019 de vrijstelling voor de opmaak van een ruimtelijk veiligheidsrapport.
Op 25 april 2022 stelde de gemeenteraad het ontwerp van het gemeentelijk RUP 'Zonevreemde woonclusters Hallebaan/Heesterbos' voorlopig vast.
Juridisch kader:
Decreet Integraal Waterbeleid van 18 juli 2003
Er kunnen voorwaarden of maatregelen opgelegd worden als er een schadelijke invloed verwacht wordt op de waterhuishouding.
Artikel 42 van het Gemeentedecreet van 15 juli 2005
Hierin worden de bevoegdheden van de gemeenteraad nader bepaald.
Hoofdstuk 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 1 september 2009
Op verschillende niveaus kunnen ruimtelijke uitvoeringsplannen de plaatselijke ruimtelijke invulling wijzigen. Deze kunnen opgemaakt worden op gemeentelijk niveau.
Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen en voor agrarische bedrijven.
De industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover het in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze ook de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Ook worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop.
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behalve in uitzonderlijke gevallen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten: de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt en para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 meter van een woongebied of op ten minste 100 meter van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 meter geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
De bosgebieden zijn de beboste of de te bebossen gebieden, bestemd voor het bosbedrijf. Daarin zijn gebouwen toegelaten, noodzakelijk voor de exploitatie van en het toezicht op de bossen, evenals jagers- en vissershutten, op voorwaarde dat deze niet kunnen gebruikt worden als woonverblijf, al ware het maar tijdelijk.
De groengebieden zijn bestemd voor het behoud, de bescherming en het herstel van het natuurlijk milieu.
De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zo ingericht te worden, dat ze hun sociale functie kunnen vervullen.
De recreatiegebieden zijn bestemd voor het aanbrengen van recreatieve en toeristische accommodatie, al dan niet met inbegrip van de verblijfsaccommodatie. In deze gebieden kunnen de handelingen en werken aan beperkingen worden onderworpen om zo het recreatief karakter van de gebieden te bewaren.
Voor Oelegem werd het gewestplan Turnhout goedgekeurd op 30 september 1977.
Het besluit van de Vlaamse Regering van 1 april 2008 tot vaststelling van de nadere regels met betrekking tot de vorm en inhoud van de ruimtelijke uitvoeringsplannen
Het besluit van de Vlaamse Regering van 11 mei 2001 tot aanwijzing van de instellingen en administraties die adviseren over voorontwerpen van ruimtelijke uitvoeringsplannen
De beslissing van de Bestendige Deputatie van de provincie Antwerpen van 1 maart 2007
Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van de gemeente Ranst werd definitief goedgekeurd.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater van 5 juli 2013
Niet-verontreinigd hemelwater dat wordt opgevangen op daken of verharde oppervlakken, dient zo veel mogelijk hergebruikt en geïnfiltreerd te worden vooraleer te lozen.
Adviezen:
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 23 mei 2022 tot 22 juli 2022.
De Dienst Ruimtelijke Planning van de provincie Antwerpen verleende een ongunstig advies.
- Er wordt niet akkoord gegaan met de planoptie in het voorliggend RUP waarbij woningen kleiner dan 120 m² uitbreidingsmogelijkheden krijgen. Er mogen geen voorschriften opgenomen worden die meer rechten geven dan de zonevreemde basisrechten van de VCRO (cfr. GRS).
- Er moet rekening gehouden worden met de milieu-impact wat geluidsoverlast en luchtkwaliteit betreft voor de woningen die kort bij de snelweg liggen.
- Waarom is er geen kosten baten analyse gemaakt of een uitdoofscenario niet gunstiger is op lange termijn , gezien de negatieve milieu impact van deze perifere locaties, dan het bestendigen van de zonevreemde woningen. De deputatie merkt op dat een uitdoofscenario de woonrechten van de huidige bewoners niet beperkt. De gemeente kan bijvoorbeeld een voorkooprecht voorzien om dit scenario te bewerkstelligen.
- In de voorschriften staat dat de kleinste woningen, die nu kleiner zijn dan 120 m², kunnen uitbreiden met max 50 m³ bruto bouwvolume. De voorschriften zijn voor interpretatie vatbaar. Daarnaast wijst de deputatie erop dat deze uitbreidingsmogelijkheden strijdig zijn met het GRS en onvoldoende gemotiveerd zijn.
- “Minimaal 50% van de bewoonde percelen dient een groene invulling te krijgen met hoogstambomen, houtkanten en/of opgaande heesters” (deelgebied 1). De deputatie merkt op dat de voorschriften onduidelijk zijn. Wat zijn bewoonde percelen? Een perceel waar geen woning op staat mag dus volledig verhard worden?
- “Tuinconstructies die een wijziging van het reliëf inhouden (bv. aangelegde vijver, zwembad, …), met uitzondering van infrastructuren in functie van de noodzakelijke waterbuffering en -infiltratie, worden niet toegestaan” (deelgebied 1 en 2). De deputatie merkt op dat het voorschrift voor interpretatie mogelijk is, zo kunnen constructies die in opbouw staan en aldus geen reliëfwijziging met zich meebrengen wel geplaatst worden.
- De provincie merkt op dat een gazon en groendak niet de juiste ‘groene invulling’ is in een kwetsbaar gebied (deelgebied 2). Zoals ook aangegeven in het GRS, moet het bosrijk karakter van de woonclusters behouden en versterkt worden door de juiste aanplantingen. De deputatie vraagt om ‘inclusief de oppervlakte van een gerealiseerd groendak’ te schrappen in de voorschriften en een maximale invulling met hooggroen op te nemen. De deputatie stelt voor om ook een lijst te voorzien met toegestane soorten (inheems groen).
- De antitankgracht wordt als element in de toelichtingsnota wel opgenomen bij erfgoed en water, maar er komen geen uitgangspunten of doelen vanuit het beheerplan aan bod (gewenst uitzicht, inrichting, beheerdoelen, …). De deputatie vraagt om deze over te nemen in de stedenbouwkundige voorschriften.
- Voorschriften voor verlichting en het beperken van lichthinder zijn maar mager opgenomen. Dit is niet voldoende om het barrière/versnipperingseffect van licht ten opzichte voor natuur te vermijden. De voorschriften moeten strenger geschreven worden om vermijdbare schade aan natuur te voorkomen (natuurtoets, zorgplicht).
Door het Departement Omgeving werd een gedeeltelijk gunstig advies verleend.
- Eèn van de doelen uit het RUP is meer uniformiteit te brengen in de stedenbouwkundige voorschriften die voor alle woningen binnen het plangebied gelden. Een alternatief voor de opmaak van het RUP kan de aanpassing van de geldende verkavelingsvoorschriften zijn, met als algemeen doel de bebouwingsmogelijkheden meer in overeenstemming te brengen met de bestemming bosgebied.
- Door de Vlaamse Overheid is voor de regio van het plangebied een gewenste ruimtelijke structuur en visie uitgewerkt in het kader van de afbakening van de natuurlijke en de agrarische structuur (AGNAS). Het plangebied is gelegen in een zone die behoud en versterking van zeer waardevolle natuurcomplexen voorstelt. Deze visie stemt niet overeen met de doelstellingen van het voorliggend plan.
- De mogelijkheid tot herbouw (uitgezonderd ten gevolge van heirkracht) is uitgesloten.
- Het plan biedt mogelijkheden tot uitbreiding voor een aantal woningen (max. 50 m³ in totaal t.o.v. de huidige, vergunde toestand). Het kan niet de bedoeling zijn van voorliggend plan om de verharding en verstoring van kwetsbaar openruimtegebied te bestendigen. Dit staats haaks op de visie van het Beleidsplan Vlaanderen, het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan. De afwijking op basis van dringende sociaaleconomische reden is onvoldoende gemotiveerd en is hier niet van toepassing.
Er werd ook een bezwaarschrift ingediend.
- Op het perceel staat een vergunde schuur/bergruimte zonder dat een woning op het perceel aanwezig is. De stedenbouwkundige voorschriften lijken momenteel strenger of minstens onvolledig t.o.v. de Vlaamse wetgeving (VCRO). De VCRO voorziet mogelijkheden om bestaande zonevreemde constructies, niet zijnde woningbouw, “te verbouwen, herbouwen op dezelfde plaats, herbouwen op een gewijzigde plaats en uitbreiden en aanpassen”. Bezwaarindieners vragen om deze bepalingen ook door te trekken voor hun bestaande zonevreemde constructie, zijnde een schuur. Dit met als doel de schuur te herbouwen met ecologisch verantwoorde materialen, bij voorkeur buiten de bouwvrije zone langs de E34.
- Vervolgens wordt gevraagd de passage over de afsluiting van het weiland met de mogelijkheid tot oprichten van een afsluiting met palen en draad tot 1 25 meter hoogte en/of natuurlijke heg te herformuleren. Het vrijstellingsbesluit laat sinds 2011 ook open afsluitingen met houten dwarslatten toe. Dit lijkt hier aangewezen voor het houden van paarden, waarbij de hoogte van de afsluiting tot 1,45 meter aangewezen lijkt.
De Gecoro heeft op 6 september 2022 de bezwaren en de adviezen van externe diensten behandeld en hierover een advies uitgebracht.
Het is aangewezen om de mogelijkheden in de huidige verkavelingen terug te schroeven om meer mogelijkheden te bieden voor natuurontwikkeling overeenkomstig de gewestplanbestemming. De hogere overheden vragen een uitdoofscenario voor deze woningen, maar als je ter plaatse gaat kijken is dit niet realistisch. De omgeving is ingericht als woonomgeving; de omvorming naar natuur brengt hier geen meerwaarde. Bovendien is het voor de gemeente onbetaalbaar om al deze woningen op termijn op te kopen. Aan Hallebaan gaat het over 10 van de 16 woningen die nu in een verkaveling gelegen zijn, waarvan de mogelijkheden met het RUP ingeperkt zullen worden. Aan Heesterbos zijn 2 van de 15 woningen in een verkaveling gelegen. De Gecoro is er van overtuigd dat een gelijktrekking met bepaalde renovatiemogelijkheden en - zeer beperkte - uitbreidingsmogelijkheden het wooncomfort bij alle woningen kunnen verbeteren. Het is dan ook aangewezen om alsnog het overleg met de hogere overheden aan te gaan om tot een compromis te komen om het RUP toch te kunnen goedkeuren.
Dit advies wordt als bijlage toegevoegd.
Op 17 oktober 2022 vond een overleg plaats tussen gemeente, studiebureau Antea, departement Omgeving en de provincie Antwerpen. Beide hogere overheden gaven aan dat zij niet akkoord kunnen gaan met de voorziene uitbreidingsmogelijkheden. Als deze behouden blijven, zullen zij stappen ondernemen om het RUP te schorsen.
Op 1 december 2022 besliste het college van burgemeester en schepenen om de lopende RUP-procedure voort te zetten. Het dossier wordt overeenkomstig het advies van de Gecoro aangepast, met bijkomend de schrapping van de uitbreidingsmogelijkheden.
Bijkomende motivering:
Het gemeentebestuur van Ranst wenst het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Zonevreemde woonclusters Hallebaan - Heesterbos’ op te stellen.
Het betreft in het totaal twee woonclusters aan Hallebaan en Heesterbos (Oelegem) in gebieden die volgens het gewestplan in hoofdzaak zijn bestemd als bosgebied maar in de praktijk het uitzicht hebben van een gewone wooncluster. Het gaat over een 33-tal woningen: een 15-tal woningen aan de Hallebaan en een 18-tal woningen aan Heesterbos. De woningen zijn dus wel vergund (geacht), maar zonevreemd door de ligging in ruimtelijk kwetsbaar gebied volgens het gewestplan. Daardoor zijn er dikwijls erg strenge beperkingen (bv. geen uitbreidingen mogelijk). Op sommige percelen zijn echter ook nog verkavelingen geldig, met uitgebreide mogelijkheden (zoals dit standaard werd voorzien in de jaren 1960). Daardoor zijn er verschillende mogelijkheden voor de woningen die wel of niet in de verkavelingen gelegen zijn. Dit schept onduidelijkheid en ongelijkheid tussen de verschillende percelen.
Door de opmaak van het RUP kan de juridische zekerheid voor deze woningen die gelegen zijn in dit bosgebied worden verankerd, waarbij de bestemming wordt afgebakend op maat van de omgeving gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied. Het behoud van de groene omgeving blijft zeker een belangrijk element. Het plangebied heeft een oppervlakte van +/- 11 ha.
Het RUP is enkel bedoeld voor bestaande zonevreemde woningen die vergund of vergund geacht zijn. Het is niet de bedoeling om met het RUP bijkomende bouwpercelen of bijkomende woningen te creëren, noch om niet-vergunde woningen te regulariseren. Het is ook niet de bedoeling om de zones om te vormen tot ‘gewoon’ woongebied. Dit alles is een belangrijk uitgangspunt voor het bestuur.
Waterparagraaf:
Het plangebied ligt voor het grootste gedeelte in niet overstromingsgevoelig gebied. Een klein deel ter hoogte van Heesterbos ligt in mogelijk overstromingsgevoelig gebied.
Binnen het RUP wordt slechts in zeer beperkte mate bijkomende bebouwing en verharding voorzien i.f.v. het opwaarderen van de bestaande woningen. Er worden geen nieuwe woningen toegelaten.
Het vloerpeil van de toekomstige woningen moet voldoende hoog zijn. Er worden geen netto-ophogingen op perceelsniveau toegelaten, waarbij de potentiële wateroverlast wordt afgewenteld op reeds bestaande woningen in Oelegem-centrum. Dit betekent onder andere dat tuinpercelen niet mogen opgehoogd worden. Verder voorziet het plan geen grote aaneengesloten ondergrondse constructies zoals kelderverdiepen of ondergrondse parkeergarages. Wel dient de mogelijkheid geboden te worden voor het voorzien van rioleringswerken. Dit zijn echter ondergrondse constructies met een beperkte omvang en diepte. Globaal dient de waterbalans bij bouwwerken steeds in evenwicht gehouden te worden zodat er geen waterbergend vermogen verloren gaat. Daarnaast wordt binnen het RUP ook gestreefd naar het stellen van beperkingen aan de verhardingsgraad. Tot slot dient er steeds voldaan te worden aan de hemelwaterverordening.
Binnen de huidige verkavelingen zijn er wel ontwikkelingen mogelijk met een grotere impact op het grondwater. Dit is uiteraard niet wenselijk en wordt met dit RUP beperkt. Rekening houdend met zowel de fysische referentiesituatie (woonclusters) dient gesteld te worden dat er geen aanzienlijke effecten inzake grondwater zullen optreden. T.o.v. de bestaande toestand worden de bijkomende ontwikkelingsmogelijkheden sterk beperkt voor de meeste percelen. gemaakt
Op basis van voorgaande effectbespreking blijkt dat er geen aanzienlijke effecten met betrekking tot de discipline water te verwachten zijn. De huidige ontwikkelingsmogelijkheden binnen de verkavelingen worden bovendien beperkt.
Bijlagen:
- advies Gecoro
- procesnota (RUP_11035_214_00013_00001_PN_DV)
- plan feitelijke juridische toestand (RUP_11035_214_00013_00001_BJT)
- grafisch plan (RUP_11035_214_00013_00001_GP_DV)
- stedenbouwkundige voorschriften (RUP_11035_214_00013_00001_SV_DV)
- toelichtingsnota (RUP_11035_214_00013_00001_TN_DV)
Besluit met eenparigheid van stemmen:
Art. 1:
De gemeenteraad volgt het advies van de Gecoro van 6 september 2022, met bijkomend de schrapping van de uitbreidingsmogelijkheden.
Art. 2:
Het ontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Zonevreemde woonclusters Hallebaan/Heesterbos' wordt definitief vastgesteld.
Art. 3:
Het college van burgemeester en schepenen wordt gelast met het aanvragen van subsidie, zoals bepaald in het Besluit van de Vlaamse regering van 20 oktober 2000 (met latere wijzigingen) tot bepaling van de voorwaarden voor de toekenning van subsidies aan gemeenten voor de opmaak van gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen, gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen en gemeentelijke plannen van aanleg.
Art. 4:
Het college van burgemeester en schepenen wordt gelast met het verzenden van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan, samen met deze beslissing en het volledig advies van de GECORO aan de Deputatie van de provincie Antwerpen, aan de bevoegde planologisch ambtenaar en aan het Agentschap.